Voici le troisième article de notre série consacrée à la décarbonation des actifs immobiliers.
Vous pourrez retrouver nos articles précédents en cliquant sur les liens ci-après :
La Décarbonation : Un Challenge
pour les propriétaires
Si pour les bâtiments neufs, la règlementation et les différents labels/certifications permettent d’atteindre des performances environnementales de plus en plus élevées, le véritable défi pour les pays développés est la rénovation du parc immobilier existant.
Dans l’Union Européenne 80% des bâtiments qui seront utilisés en 2050 existent déjà.
Un parc immobilier existant dont les caractéristiques sont bien loin des objectifs de réduction des émissions de gaz à effet de serre.
En intégrant une approche « décarbonation » à leur stratégie immobilière et en élaborant un plan de transition carbone, les investisseurs prennent en compte le risque de se retrouver demain avec un actif obsolète, impossible à louer et difficile à vendre (sans décote importante).
La stratégie se décompose en 2 étapes :
1. Limiter les consommation énergétiques des bâtiments
2. Abandonner les énergies fossiles pour passer à l’électricité verte.
Facile à dire, mais comment faire ?
Les fonds immobiliers labélisés ISR (Investissement Socialement Responsable)
Il s’agit d’une démarche visant à appliquer à l’investissement les principes du développement durable.
Ainsi, le choix d’un investissement ne sera pas uniquement dicté par des considérations financières de court terme mais prendra également en compte des critères extra-financiers, comme le respect de l’environnement, le bien-être des salariés dans l’entreprise ou la bonne gouvernance au sein de cette dernière.
Les critères dits “ESG” désignent les critères Environnementaux, Sociaux et de bonne Gouvernance. Ces critères non financiers sont utilisés pour analyser et évaluer la prise en compte du développement durable et des enjeux de long terme dans la stratégie des entreprises. Ils forment l'approche la plus couramment utilisée par les sociétés de gestion d'actifs lorsqu'il s'agit de mettre en place une gestion socialement responsable (ISR)
Pour l’instant, ces fonds ISR représentent une part encore faible de 2 % à 5 % des allocations d’actifs du monde.
Décarboner l'immobilier : Un immense chantier
Aujourd’hui, la neutralité carbone dans le bâtiment n’est plus une option, c’est une nécessité absolue.
Pour atteindre l’objectif Zéro carbone le parc existant devra être rénové́ à un taux de 3 à 3,5% par an. Aujourd’hui le taux de rénovation est à peine de 1%.
La neutralité carbone est l’objectif ultime
pour lutter contre le changement climatique,
mais comment l’atteindre ?
Sur le chemin vers la neutralité carbone, il faut commencer par « connaître » le bâtiment. L'efficacité énergétique passe par des systèmes de mesure et de suivi des consommations performants du chauffage, de la climatisation, de la ventilation …
Elle nécessite la mise en place de plans d’actions aussi bien en termes d’usage que de rénovation, même si c’est l’usage qui, au final, fera la plus grande différence.
Les nouveaux modes de travail hybrides ajoutent de la complexité dans la gestion de l’occupation des locaux et nécessitent une adaptation en continu des installations. Les capteurs et la GTB ont un rôle prépondérant pour permettre d'optimiser l'utilisation de l'espace dans des bâtiments intelligents.
Au-delà de l’énergie, partie visible de l’iceberg d’autant plus sensible que les prix s’envolent, le sujet environnemental est en réalité bien plus complexe : Réduction de la consommation d'eau, de la production de déchets, optimisation de la maintenance, de la déconstruction, du réemploi…
Une nouvelle approche des relations propriétaires/locataires
Les propriétaires ne sont pas les seuls concernés, les locataires utilisateurs des bâtiments ont un rôle important à jouer. Les pratiques des locataires influencent considérablement la performance environnementale des bâtiments et l’atteinte des objectifs de décarbonation.
Les locataires peuvent réaliser de véritables économies sur leurs coûts immobiliers, tandis que pour les propriétaires, la performance énergétique est désormais étroitement liée à la valeur financière de leurs actifs.
Propriétaires et locataires doivent donc collaborer et s’accorder pour réussir la transformation du bâtiment vers l’objectif Net Zéro.
Les locataires doivent notamment recueillir et partager des données, tandis que les propriétaires doivent proposer des solutions. Les coûts associés doivent être partagés conformément aux responsabilités de chacun.
Un bâtiment aussi performant soit il ne sera pleinement valorisé que si ses occupants sont sensibilisés aux bonnes pratiques. Mieux on saura adapter la manière dont on réduira la demande d’énergie en fonction des usages et mieux on pourra diminuer l'empreinte carbone du bâtiment sur le long terme.
Les consommations énergétiques ne sont pas les seules sources de production de CO2
Une étude de LMN architects, un cabinet d’architecture américain montre que sur la durée de vie d’un bâtiment les transformations, démolitions, reconstructions des aménagements intérieurs liées aux évolutions des besoins des utilisateurs ou aux changements de locataires représentent à eux seuls plus de 50% des émissions de CO2.
LMN architects – article de METROPOLIS (2020) https://www.metropolismag.com/interiors/interior-designers-climate-carbon/
Si l’énergie n’est pas prise en compte dans cette étude, on voit qu’il y a des sources méconnues de limitation des émissions de CO2 : Les aménagements de bureaux. Des solutions basées sur l’économie circulaire voient le jour : location d’aménagement de bureaux (Moduloop), réemploi, reconditionnement, réparation, etc.
Ces solutions pour l’instant peu nombreuses et faiblement structurées sont appelées à se développer car elles répondent à plusieurs objectifs : limiter la consommation de matières premières, limiter la production de déchets et la pollution correspondante et limiter les coûts des aménagements. Nous passons progressivement à une économie d’usage où l’utilisateur n’est plus propriétaire des équipements - il ne les achète plus, il les loue. La société propriétaire des équipements assure leur mise en place, leur entretien/maintenance, leur reprise et leur reconditionnement à neuf en fin de location avant de les remettre sur le marché.
Agir maintenant
Pour laisser aux générations suivantes une terre où l’homme pourra vivre en harmonie avec la nature, il est urgent de prendre des mesures ambitieuses. Si nous agissons maintenant, nous pouvons encore assurer un avenir durable et vivable pour tous.
17 objectifs des Nations Unies pour sauver le monde : Les objectifs de développement durable nous donnent la marche à suivre pour parvenir à un avenir meilleur et plus durable pour tous. Ils répondent aux défis mondiaux auxquels nous sommes confrontés, notamment ceux liés à la pauvreté, aux inégalités, au climat, à la dégradation de l’environnement, à la prospérité, à la paix et à la justice. Les objectifs sont interconnectés et, pour ne laisser personne de côté, il est important d’atteindre chacun d’entre eux, et chacune de leurs cibles, d’ici à 2030.
ARKIMMO INTERNATIONAL accompagne ses clients Propriétaires et Locataires dans leur démarche environnementale. Contactez Nous pour nous pour tous vos projets immobiliers, nous vous apporterons la réponse adaptée à vos objectifs.