Le dérèglement/réchauffement climatique que nous constatons, la raréfaction des matières premières et les préoccupations grandissantes de l’opinion publique autour de l’impact carbone auront-ils finalement un impact sur le secteur immobilier ?
Le Constat :
Les bâtiments génèrent près de 40% du total des émissions mondiales de CO2. et plus 40 à 50 % des matières premières mondiales sont consommées pour construire des bâtiments.
La consommation d'énergie dans les bâtiments pour l'éclairage, le chauffage ou le refroidissement entraîne des émissions directes ou indirectes de CO2. Les matériaux de construction contiennent également du carbone incorporé résultant de leur extraction, de leur traitement, de leur fabrication, de leur transport à leur installation.
Le carbone est intégré dans presque toutes les phases de la construction et de l'exploitation des bâtiments.
L’immobilier doit se mettre au vert, afin de pouvoir contribuer à l'objectif ambitieux de l'Europe de parvenir à la neutralité climatique en 2050. Mais comment mettre en place un programme de décarbonation ?
Décarbonation de l'immobilier
Selon les dernières études, environ 75 % des bâtiments de l'Union Européenne ne sont pas efficaces sur le plan énergétique et peuvent être qualifiés de « passoires énergétiques ».
Il est important de noter que 85 à 95 % des bâtiments actuels seront encore utilisés en 2050. L'amélioration de l'efficacité énergétique des bâtiments existants joue donc un rôle clé dans la réalisation de la neutralité carbone d'ici à 2050. C’est à mon avis l’enjeu majeur auquel le secteur de l’immobilier est confronté. L'autre élément clé concerne la construction de nouveaux bâtiments. Dans ce domaine les nouvelles normes et les efforts des sociétés de construction depuis de nombreuses années commencent à porter leurs fruits.
Si l'on considère l'ensemble du cycle de vie d'un bâtiment (environ 50 ans), il existe, de manière évidente, différentes phases sur lesquelles les entreprises du secteur du bâtiment (construction et immobilier) peuvent avoir une influence : la conception, la construction, l'utilisation, la rénovation et la démolition.
Il est cependant un facteur qui n’est pas pris en compte et qui a l’impact le plus important sur les émissions de CO2 : les réaménagements d’espaces liés à l’évolution des modes de travail, aux réorganisations d’entreprises et aux changements de locataires. En effet l’étude réalisée par LMN Architects, un cabinet d’architecture américain, montre que sur la durée de vie d’un bâtiment les transformations, démolitions, reconstructions des aménagements intérieurs liées aux évolutions des besoins des utilisateurs ou aux changements de locataires représentent à eux seuls plus de 50% des émissions de CO2.
LMN architects – article de METROPOLIS (2020) https://metropolismag.com/viewpoints/interior-designers-climate-carbon/
En outre, il existe deux types d'empreinte carbone des bâtiments :
l'empreinte opérationnelle, définie comme la quantité de gaz à effet de serre directement générée par l'exploitation du bâtiment
l'empreinte intrinsèque, associée à la production de matériaux et de produits de construction, au transport et aux processus de construction.
Tout au long du cycle de vie de chaque bâtiment, de bonnes pratiques concernant l'empreinte carbone opérationnelle et intrinsèque existent déjà et deviennent progressivement des normes.
Conception et construction
Les résultats en matière d'efficacité carbone sont étroitement liés aux décisions prises au stade de la conception. C'est pourquoi, en vertu de la directive sur la performance énergétique des bâtiments depuis le 31 décembre 2020, les nouveaux bâtiments devront être construits selon une norme énergétique proche de zéro (NZEB). Les exigences minimales en matière de performance énergétique doivent être fixées par les pays de l'Union Européenne dans leurs plans nationaux.
En France, la réglementation sur la construction (RE2020) vise non seulement la performance énergétique (-30 % par rapport à la réglementation précédente RT2012), mais fixe également des objectifs en termes de kg de CO2/m2/an et de pourcentage d'énergies renouvelables. Cette politique vise à sortir des énergies fossiles d'une part et à réduire l'indépendance énergétique du pays d'autre part.
Pour viser la sobriété énergétique, la fixation de règles sur le carbone dès la conception et la planification de la construction est essentielle pour tous les pays européens et les concepteurs de projets ont de multiples options sur la table :
Augmenter la proportion de matériaux biosourcés (bois, argile, laine et même paille) généralement disponibles localement.
Faire attention à l'empreinte carbone des matériaux plus courants.
Penser en termes de "Cradle to cradle" (C2C), en utilisant des techniques modulaires, qui peuvent réduire jusqu'à 40 % de l'empreinte environnementale et/ou en prévoyant la phase de déconstruction.
S'appuyer sur la technologie BIM pour plus d'efficacité et constituer des "banques de matériaux pour l'avenir" (quels matériaux seront disponibles lorsqu'un bâtiment sera déconstruit dans plus de 50 ans ?)
Produire de l'énergie sur le site (panneaux solaires, pompes à chaleur, réseaux de chaleur, etc.)
Les maîtres d'ouvrage traduisent déjà ces objectifs dans leurs cahiers des charges poussés par les réglementations nationales et européennes comme la taxonomie européenne. Cela ne fera que renforcer la demande déjà forte d'actifs verts de la part des investisseurs. Il s'agit donc d'un élément clé en termes de différenciation par rapport à la concurrence.
Le label ISR « Investissement Socialement Responsable » est un label français créé en 2016 par le ministère de l'Économie et des Finances.La démarche ISR vise à appliquer à l’investissement les principes du développement durable.Pour en savoir plus consultez l'article: https://www.ark-immo.com/post/l-importance-des-critères-esg-dans-l-investissement-immobilier-construire-un-avenir-durable
L'Utilisation des bâtiments
La décarbonation des bâtiments se concentre principalement sur l'absence nette d'émissions en termes d'utilisation des installations. En ce qui concerne les bâtiments existants, cet objectif peut être atteint grâce à des rénovations importantes, des sources d'énergie renouvelables, l'achat d'"énergie verte", des systèmes de gestion efficaces et la transition vers des sources de chauffage et de refroidissement sans carbone.
L'objectif est d'arrêter l’exploitation et l’utilisation des énergies fossiles (charbon, pétrole, gaz naturel), qui a elles seules, représentent 70 % des émissions mondiales de CO2. Le pétrole, le gaz naturel et le charbon représentent encore 80 % de la consommation énergétique mondiale.
Pour décarboner il faut est de se tourner radicalement et de manière accélérée vers les énergies renouvelables. En 2020, l’éolien et les énergies solaires dépassent pour la première fois les énergies fossiles en Europe.
Les résultats en matière d'efficacité carbone dépendent en grande partie des décisions prises dès le stade de la conception du bâtiment. Il y a cependant de nombreuses choses qui peuvent être faites après coup et qui sont liées à l'utilisation des bâtiments.
Tout d'abord, si l'on considère la perspective du cycle de vie, l'un des principaux enjeux est d'utiliser les équipements aussi longtemps que possible -en supposant que l'efficacité énergétique soit bonne. Trouver une autre utilisation pour des bâtiments existants sans procéder à des rénovations majeures peut également permettre de réduire l'empreinte carbone de construction et de reconstruction.
Deuxièmement, sensibiliser les occupants aux économies d'énergie et aux comportements éco responsables, les former aux bonnes pratiques (limiter les appareils en veille la nuit et le week end, favoriser l'utilisation des escaliers plutôt que des ascenseurs, gérer l'éclairage, le chauffage, la climatisation et la ventilation en fonction de l'occupation des locaux, ...)
Troisièmement, l'automatisation et la gestion des installations techniques par une GTB (rendue obligatoire à partir du 1er janvier 2025 dans le cadre du décret BACS) a le potentiel de réduire l'énergie consommée en contrôlant l'éclairage et la température des pièces en fonction de leur utilisation. La programmation peut être adaptées aux besoins des occupants, de sorte qu'en période d'inoccupation, les installations inutiles sont éteintes/réduites et relancée en fonction du besoin. La gestion de plages horaires, des ouvertures de fenêtres, ... sont autant d'éléments qui en agissant automatiquement sur le fonctionnement des installations techniques permet de réduire les consommations énergétiques.
La Rénovation
Chaque année seulement 1 % des bâtiments font l'objet d'une rénovation énergétique efficace. On est loin de l'objectif à atteindre pour rendre l'Europe neutre en carbone d'ici 2050! L'ampleur de la tâche est énorme. Pour atteindre son objectif intermédiaire de réduction des émissions de 55 % d'ici à 2030, l'UE devrait réduire les émissions de gaz à effet de serre des bâtiments de 60 %, leur consommation d'énergie finale de 14 % et la consommation d'énergie pour le chauffage et le refroidissement de 18 %. Les experts considèrent que viser un maximum de 80 kWh/m2/an est le seul moyen d'atteindre la neutralité carbone d'ici 2050.
Les propriétaires doivent prendre en compte l'ensemble des gisements d'économies d'énergie dès le début du projet de rénovation (par exemple, en traitant simultanément la toiture, la ventilation, les fenêtres, le chauffage et l'eau chaude, les murs, les sols et l'étanchéité à l'air), de nombreux problèmes peuvent survenir. Par exemple, si le système de chauffage est remplacé avant que l'isolation ne soit améliorée, le dimensionnement du système peut être inadéquat, générant ainsi des problèmes de performance et un vieillissement accéléré du système. Un audit global du site doit être la première étape de tout projet de rénovation.
La liste des exemples pourrait être longue, et en plus, le coût d'une rénovation en plusieurs étapes est incroyablement plus élevé que le coût d'une intervention unique. Le coût des travaux est un obstacle important à la rénovation des actifs immobiliers. Qui doit payer? Si le propriétaire bénéficiera d'une meilleure valorisation de son actif et d'une plus forte attractivité c'est le locataire qui bénéficiera des économies d'énergie.
Certains pays ont déjà une obligation de rénovation dans leurs textes légaux. La politique française en matière de bâtiments tertiaires impose une réduction de respectivement 40, 50 et 60 % de la consommation d'énergie d'ici 2030, 2040 et 2050 (décret Tertiaire). Un autre texte interdira aux propriétaires de louer des biens résidentiels à partir de 2025 si la note de leur certificat de performance énergétique est G.
Les politiques publiques d'autres pays prennent déjà ou prendront bientôt en considération ces objectifs en traduisant la volonté de l'UE dans leurs réglementations respectives. En attendant, les gestionnaires d'actifs devraient commencer à préparer une stratégie de rénovation complète et efficace.
La Démolition
La directive sur les déchets de l'Union Européenne visait à recycler 70% des déchets de construction et de démolition d'ici 2020. Cependant, seuls 50% des déchets sont actuellement recyclés. Néanmoins, certains pays de l'UE ont déjà mis en œuvre un cadre qui permet d'atteindre un taux de recyclage de 90%.
La Commission a réexaminé les objectifs de valorisation des matériaux fixés dans la législation de l'UE pour les déchets de construction et de démolition. La Commission a mis en place des mesures visant à augmenter les plateformes de réutilisation et de recyclage et à soutenir le bon fonctionnement du marché intérieur des matières premières secondaires.
Une fois de plus, dès que les pays auront transposé les directives européennes dans leur législation, le marché entrera dans une phase de croissance. Ainsi, de nombreux acteurs commencent à coordonner leurs efforts sur le marché de la réutilisation et du recyclage. Si le non-respect de ces nouvelles réglementations n'entraîne pas toujours des amendes contraignantes, certaines autorisations d'urbanisme locales, comme un permis de démolition par exemple, exigent un inventaire de tous les matériaux qui peuvent être réutilisés ou recyclés à court terme.
En outre, ces matériaux recyclés ou réutilisés sont considérés comme neutres en carbone dans certaines réglementations. Cet aspect est décisif lorsque l'analyse du cycle de vie du bâtiment est obligatoire. L'autre argument en faveur de ces matériaux est leur coût. Si les matériaux de construction poursuivent leur inflation, alors que, dans le même temps, les matériaux recyclés réalisent des économies d'échelle, leurs courbes de prix se croiseront bientôt.
Pour toutes ces raisons, les entreprises du secteur de la construction et de l'immobilier, ainsi que les sociétés de gestion d'actifs, doivent investir dès maintenant dans ces marchés, d'abord pour se conformer aux réglementations existantes et à venir, ensuite pour détecter les premières opportunités qui satisferont leurs investisseurs et leurs clients et créeront un facteur de différenciation sur le marché.
Comme nous l'avons vu, plus de 50% des émissions de CO2 sont liées sur la durée de vie d'un bâtiment à l'évolution/transformation des aménagements.Des entreprises comme Moduloop proposent déjà la réalisation d'aménagements de bureaux à partir d'équipements reconditionnés à neuf et poussent le marché en proposant ces équipements en location pour pouvoir les réutiliser sur d'autres opérations.
Stratégie et gestion de la décarbonation
L'empreinte carbone d'un bâtiment est générée par sa construction et son fonctionnement, d'où l'importance des décisions prises lors de la conception des bâtiments neufs et de la rénovation des bâtiments existants. Les bonnes pratiques dans ce domaine devraient être basées sur les principes de l'économie circulaire.
La Commission européenne a confirmé une réduction des émissions de gaz à effet de serre d'au moins 55 % d'ici 2030 par rapport à 1990 pour atteindre la neutralité climatique d'ici 2050. Pour atteindre cet objectif, des réductions plus rapides seront nécessaires dans le secteur du bâtiment. Cela se traduit par une réduction annuelle de 5 millions de tonnes de CO2 par an, soit plus du double de la réduction actuelle. Pour cela, il faut agir sur les politiques énergétiques des bâtiments, les choix technologiques et les mesures d'efficacité énergétique.
Pour réduire les émissions de CO2 l'immobilier doit adopter des outils, des systèmes et des normes de performance énergétique permettant l'évaluation, le suivi et la gestion de l'énergie. Les investisseurs doivent comprendre comment l'identification et l'évaluation des risques liés au climat sont intégrées dans les processus existants de gestion des risques. Les exigences réglementaires et émergentes comme les limites d'émission ainsi que des facteurs liés au changement climatique devraient être pris en compte, entre autres :
nécessité de divulguer ce que pourraient être les expositions financières liées aux émissions de gaz à effet de serre associées principalement à la consommation d'énergie, et d'autres risques climatiques, par exemple la pénurie d'eau et la vulnérabilité aux événements météorologiques extrêmes.
La nécessité de mesurer les principaux indicateurs commerciaux et de prévoir les tendances futures - liées aux facteurs climatiques et énergétiques - permet de détecter les risques de coûts importants.
L'investissement dans les nouvelles technologies est également essentiel pour gérer le risque de transition. L'évolution de la demande en faveur des investissements durables a une incidence considérable sur le potentiel de gain des investisseurs et sur la gestion appropriée des risques. Les producteurs et les fournisseurs de matériaux de construction sont également responsables de la taille de l'empreinte carbone incorporée. Ils doivent s'efforcer de maximiser l'utilisation des sources d'énergie renouvelables dans la production et le transport et d'adapter leurs modèles d'entreprise aux principes de l'économie circulaire. Enfin les utilisateurs doivent utiliser les bâtiments de manière éco responsable.
La course à la décarbonation des actifs immobiliers a déjà commencé. L'UE et les différents gouvernements ont établi de nouvelles règles et continueront à les renforcer. Le secteur de l'immobilier doit adapter son activité aux règles afin d'atteindre les multiples objectifs de développement durable :
Se conformer aux réglementations (européennes, nationales et même locales).
Détecter très tôt les nouvelles opportunités de contrôler les coûts d'exploitation des bâtiments et de garder une longueur d'avance sur ses concurrents.
Attirer les investisseurs à la recherche d'actifs toujours plus verts
Outre ces mesures incitatives axées sur les entreprises, les entreprises doivent s'attaquer à l'objectif de neutralité carbone. Certes, il s'agit d'une course, une course contre la montre !
Pour le secteur de l'immobilier, dans un contexte de transformation de la société pour faire face aux enjeux environnementaux, avoir un objectif de décarbonation ambitieux est fondamental. Le niveau d'ambition climatique accepté et la vitesse attendue de la décarbonisation auront un impact sur le niveau des coûts ainsi que sur le niveau des opportunités et des risques, le marché et la réputation des sociétés immobilières.
ARKIMMO INTERNATIONAL est un acteur engagé dans la décarbonation des actifs immobiliers qui accompagne au quotidien ses clients dans leur démarche environnementale.
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