IRL T2 2026 : +1,15 %. Si votre bien est classé F ou G, ce n'est plus votre problème principal.
L'IRL augmente de 1,15 % au T2 2026. Bonne nouvelle, pour ceux qui n'ont pas de passoires énergétiques en portefeuille. Pour les autres, c'est un signal de plus qu'ils sont en train de perdre de la valeur, du loyer révisable, et bientôt la capacité de louer tout court.
Sur un bien classé G à 300 000 €, vous avez déjà perdu entre 30 000 et 60 000 € de valeur vénale selon les marchés. Ce chiffre ne figure pas dans votre tableau de bord trimestriel. Il devrait.
Devinez ce qui devrait vraiment vous inquiéter ce trimestre.
IRL T2 2026 : les chiffres en 90 secondes
L'IRL T2 2026 publié par l'INSEE s'établit à 148,37, contre 146,68 au T2 2025. Variation : +1,15 % sur un an.
La formule est simple : nouveau loyer = loyer actuel × 148,37 ÷ 146,68. En pratique, cela donne 700 € → +8,05 €, 900 € → +10,35 €, 1 200 € → +13,80 €. Cette révision est applicable pour tout bail dont la date anniversaire tombe entre mi-juillet et mi-octobre 2026.
Rappel utile : c'est un plafond, pas une obligation. Le bailleur peut choisir de ne pas réviser, ou de réviser partiellement. Personne ne vous y force.
Pour mettre ce +1,15 % en perspective : les pics 2022-2023 atteignaient entre +3,5 % et +6 %, avec des mécanismes temporaires de plafonnement dans certains territoires ultramarins. La décélération de l'inflation se reflète mécaniquement dans l'IRL. La pression réglementaire sur les propriétaires, elle, ne décélère pas.
Un exemple concret : sur un parc de 20 logements avec un loyer moyen de 900 €, la révision IRL représente environ 2 484 € de revenus supplémentaires annuels. C'est utile. C'est aussi exactement le genre de chiffre qui peut masquer une réalité de portefeuille beaucoup plus préoccupante si plusieurs de ces logements sont classés F ou G.
« En 35 ans de terrain, j'ai vu des propriétaires s'étriper pour 120 € de loyer annuel supplémentaire sur un bien qui perdait entre 18 000 et 25 000 € de valeur par an. L'IRL est devenu l'arbre qui cache la forêt réglementaire. » Laurent Serbanne, co-fondateur d'Arkimmo International
Encore faut-il que trois conditions soient réunies pour appliquer cette révision. Deux sont connues. La troisième est celle qui va faire mal à beaucoup de monde.
Révision de loyer : les trois conditions, et celle que beaucoup ont ratée
Condition 1 : la clause de révision
Sans clause de révision dans le bail, pas de révision possible. C'est aussi simple que ça. Cette clause est fréquemment absente dans les baux anciens ou mal rédigés. Un audit de portefeuille immobilier révèle souvent des surprises sur ce point, y compris chez des gestionnaires expérimentés.
Condition 2 : le délai d'un an
Le bailleur dispose d'un an à compter de la date prévue dans le bail pour appliquer la hausse. Aucun rappel rétroactif au-delà. Sur un loyer de 900 €, rater une révision annuelle représente environ 124 € perdus définitivement. Multiplié par dix baux, c'est 1 240 € évaporés par simple inattention de gestion.
Condition 3 : la performance énergétique du logement
C'est là que ça se complique. Depuis le 24 août 2022, il est interdit de réviser le loyer d'un logement classé F ou G si le bail a été signé, renouvelé ou reconduit après cette date. Dans les DOM (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte), l'interdiction s'applique aux baux signés depuis le 1er juillet 2024.
Beaucoup de propriétaires et de gestionnaires n'ont pas encore intégré cette condition dans leur suivi de portefeuille. Et le piège le plus silencieux, c'est la reconduction tacite : un bail signé avant août 2022 sur un logement classé G, reconduit automatiquement après cette date, déclenche l'interdiction. Sans que personne n'ait signé quoi que ce soit de nouveau.
Un gestionnaire locatif gérant un parc de 35 logements découvre lors d'un audit qu'il a appliqué des révisions IRL sur 4 baux classés G reconduits tacitement en 2022 et 2023. Résultat : des révisions illégales, un risque de contentieux locataire, et des remboursements potentiels à provisionner. Ce n'est pas un cas d'école. C'est ce qui arrive quand le suivi DPE n'est pas intégré dans les outils de gestion locative.
⚠️ Si vous gérez un parc locatif, la première question à poser n'est pas « de combien puis-je augmenter ? ». C'est « combien de mes baux sont encore éligibles à une révision ? »
Environ 5,2 millions de logements étaient classés F ou G en France selon les données ADEME/SDES 2024-2025, soit près d'un logement sur six. L'interdiction de révision concerne un volume considérable de baux en circulation.
Mais l'interdiction de révision n'est que le premier signal. Ce qui vient ensuite est structurellement plus grave. Et le calendrier est déjà enclenché.
Passoires énergétiques et décote immobilière : le vrai calendrier 2025-2034
L'interdiction de révision IRL n'est pas un incident isolé. C'est le premier signal d'une trajectoire réglementaire déjà engagée, avec des échéances précises et non négociables.
Le calendrier des interdictions de mise en location :
Logements classés G : interdits à la location depuis janvier 2025 pour les nouveaux baux et remises en location visés par la réglementation de décence énergétique
Logements classés F : interdits à partir de 2028
Logements classés E : interdits à partir de 2034
Ce n'est pas une menace lointaine. Pour les G, c'est déjà là.
Sur le plan de la valeur vénale, les logements F et G subissent déjà une décote de marché de l'ordre de 10 à 20 % selon les marchés et les segments étudiés. Sur un actif à 300 000 €, c'est entre 30 000 et 60 000 € de valeur déjà évaporée, à présenter comme un ordre de grandeur selon la localisation, la tension locative et l'état du bien. Ces actifs sont de plus en plus difficiles à céder sans décote significative. Les acheteurs intègrent le coût des travaux dans leur offre. Ils ont raison de le faire.
La "brown discount" (décote des actifs énergivores) s'accélère sur le marché de la transaction, pendant que la valeur verte dans l'immobilier tertiaire des actifs bien classés est désormais documentée et croissante selon les études de marché notariales et les observatoires immobiliers 2024-2025.
Prenons un exemple concret. Un investisseur possède un appartement classé G à Paris, loué 1 100 € par mois. Depuis août 2022, il ne peut plus réviser le loyer. Depuis janvier 2025, il ne peut plus le relouer à un nouveau locataire sans travaux. S'il vend aujourd'hui, il subit une décote de marché potentiellement significative. S'il rénove, il investit entre 20 000 et 45 000 € selon la surface et l'état initial, mais il restaure la capacité de révision, la possibilité de relouer librement, et valorise l'actif. L'équation n'est pas difficile à lire. Ce qui est difficile, c'est de l'accepter.
« Le propriétaire qui ne rénove pas croit faire des économies. En réalité, il perd de la valeur, il perd du loyer révisable, et un jour il perd tout court. J'ai rarement vu une si mauvaise affaire se donner aussi bien l'air d'une bonne affaire. » Laurent Serbanne, co-fondateur d'Arkimmo International
Face à ce calendrier, la bonne question n'est pas « est-ce que je dois agir ? ». C'est « par où je commence, et avant quand ? »
Audit de portefeuille et rénovation énergétique : ce que fait un professionnel avant octobre 2026
Un Asset Manager sérieux en 2026 ne regarde plus l'IRL du trimestre en premier. Il regarde d'abord combien d'actifs dans son parc sont du bon côté de la bifurcation réglementaire. Et il a un plan pour les autres.
Voici ce que ça implique concrètement.
Étape 1 : cartographier son parc sans complaisance. Pour chaque bien : le DPE en vigueur, la date de signature, de renouvellement ou de reconduction du bail, et la présence d'une clause de révision. C'est le minimum syndical. Beaucoup ne l'ont pas fait.
Étape 2 : appliquer la révision IRL là où c'est possible. Sur les baux éligibles, la révision est un acte de gestion simple. Mais elle doit être notifiée formellement au locataire, et le délai d'un an doit être respecté.
Étape 3 : pour les actifs F/G, ne pas attendre. Commander un audit énergétique sérieux avec chiffrage de travaux. Un audit complet coûte entre 500 et 1 500 € selon la surface et la complexité. C'est le prix pour arrêter de se mentir sur l'état réel de l'actif. Pour aller plus loin sur ce que couvre ce type de démarche, les bénéfices d'un audit ESG immobilier donnent une lecture complémentaire utile.
Étape 4 : arbitrer avec une vision claire des trois options.
Rénover : investissement maîtrisé, restauration de la valeur et des droits locatifs. Un plan de rénovation bien piloté sur un appartement classé F (isolation, menuiseries, système de chauffage) peut représenter 20 000 à 40 000 € de travaux selon la surface, l'état initial et la localisation. Résultat : passage en classe C ou D, capacité de révision IRL restaurée, possibilité de relouer librement, et valorisation de l'actif qui peut restaurer une partie significative de la valeur et de la liquidité sur le marché.
Céder : accepter la décote aujourd'hui plutôt que de la subir progressivement. Parfois la bonne décision, surtout si l'horizon de détention est court et les travaux disproportionnés.
Maintenir en l'état : option valable uniquement si le locataire en place reste et si l'horizon de détention est très court. Mais les yeux ouverts sur les conséquences.
Étape 5 : documenter. DPE récents, travaux réalisés, preuves de conformité. L'enjeu contentieux avec les locataires est croissant. Un dossier bien tenu vaut de l'argent en cas de litige.
💡 En 2026, un portefeuille immobilier sans vision énergétique à 5 ans n'est pas un portefeuille géré. C'est un portefeuille qui prend des décisions par défaut. Et les décisions par défaut, dans l'immobilier, ont rarement été les moins chères.
« Les meilleurs gestionnaires de patrimoine que j'ai croisés en 35 ans ne sont pas ceux qui avaient hérité des meilleurs actifs. Ce sont ceux qui avaient fait l'audit sans attendre que le marché les y oblige. L'audit n'est pas un coût. C'est le prix pour arrêter de se mentir. » Laurent Serbanne, co-fondateur d'Arkimmo International
Ce que l'IRL T2 2026 dit vraiment de votre portefeuille
L'IRL T2 2026 à +1,15 % est une information de gestion courante. La vraie question est : combien d'actifs dans votre portefeuille sont encore éligibles à cette révision ?
L'interdiction de révision pour les F/G n'est pas une contrainte isolée. C'est le premier signal d'une trajectoire réglementaire qui mène à l'interdiction de louer, puis à la décote de cession. Rénover, céder ou maintenir en l'état : les trois options existent. Mais elles doivent être choisies, pas subies.
La performance énergétique des bâtiments en 2026 n'est plus un sujet de conformité périphérique. C'est un déterminant direct de la valeur de vos actifs et de votre capacité à en tirer des revenus.
« En 35 ans, j'ai traversé beaucoup de cycles immobiliers. Ce qui se passe aujourd'hui est différent : ce n'est pas un cycle de marché, c'est une transformation structurelle du cadre réglementaire. Les cycles, ça se traverse en attendant. Les transformations structurelles, ça se pilote. Sinon, c'est la transformation qui vous pilote. » Laurent Serbanne, co-fondateur d'Arkimmo International
Vous gérez un parc locatif ou un portefeuille d'actifs et vous n'avez pas encore de vision consolidée de votre exposition réglementaire DPE ? C'est exactement le type de diagnostic qu'Arkimmo International réalise dans le cadre de ses missions d'audit et de conseil. Pas pour vous vendre des travaux. Pour vous donner une lecture claire de votre situation et des options qui s'offrent à vous.
Questions fréquentes
Comment calculer la révision de loyer avec l'IRL T2 2026 ?
La formule est directe : nouveau loyer = loyer actuel × 148,37 ÷ 146,68. Pour un loyer de 900 €, cela donne une hausse de 10,35 € par mois, soit 124 € par an. Cette révision s'applique aux baux dont la date anniversaire tombe entre mi-juillet et mi-octobre 2026, à condition que le bail contienne une clause de révision et que le logement ne soit pas classé F ou G. La révision reste facultative : le bailleur peut choisir de ne pas l'appliquer ou de l'appliquer partiellement.
Peut-on réviser le loyer d'un logement classé F ou G en 2026 ?
Non, si le bail a été signé, renouvelé ou reconduit tacitement depuis le 24 août 2022 en métropole (1er juillet 2024 dans les DOM). Cette interdiction s'applique même si le locataire est en place depuis longtemps : une reconduction tacite après la date d'entrée en vigueur suffit à déclencher le gel du loyer. C'est le point le plus fréquemment raté lors des audits de portefeuille. Un gestionnaire qui applique une révision IRL sur un tel bail s'expose à un contentieux locataire et à des remboursements à provisionner.
Quelles sont les échéances réglementaires à connaître pour les passoires énergétiques ?
Le calendrier est précis et non négociable. Les logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux depuis janvier 2025. Les logements classés F suivront en 2028, les classés E en 2034. Ces interdictions s'ajoutent au gel des loyers déjà en vigueur depuis 2022. Pour les propriétaires concernés, chaque année d'inaction combine perte de valeur vénale, impossibilité de réviser le loyer et réduction progressive de la liquidité de l'actif.
Combien coûte une rénovation énergétique pour sortir du classement F ou G ?
Les ordres de grandeur varient selon la surface, l'état initial, le type de bien et la localisation. Pour un appartement classé F, un programme de rénovation ciblé (isolation, menuiseries, système de chauffage) représente généralement entre 20 000 et 40 000 €. Un audit énergétique préalable, indispensable pour chiffrer précisément les travaux, coûte entre 500 et 1 500 € selon la surface et la complexité. C'est le point de départ incontournable avant toute décision d'investissement ou de cession.
Faut-il rénover ou vendre un bien classé F ou G en 2026 ?
Les deux options sont légitimes, selon l'horizon de détention, le marché local et l'état du bien. Rénover restaure la valeur, les droits locatifs et la liquidité de l'actif. Vendre permet d'éviter l'investissement travaux, mais implique d'accepter une décote de marché de l'ordre de 10 à 20 % selon les segments. Ce qui n'est pas une option viable, c'est l'attentisme : chaque année sans décision combine perte de valeur, gel des loyers et réduction des possibilités de relocation. Pour structurer cet arbitrage, une analyse de valeur de l'investissement immobilier permet de poser les bons chiffres avant de décider.
Comment savoir si mon portefeuille locatif est exposé au gel des loyers DPE ?
La première étape est de croiser trois informations pour chaque bien : le DPE en vigueur (classe F ou G ?), la date de signature, de renouvellement ou de reconduction tacite du bail (avant ou après le 24 août 2022 ?), et la présence d'une clause de révision. Beaucoup de gestionnaires n'ont pas cette cartographie à jour. Un audit de portefeuille permet de l'établir rapidement et d'identifier les baux exposés à un risque contentieux, avant que ce soit le locataire qui le signale.
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