46 % des annonces locatives à Paris dépassent les plafonds légaux. Ce n'est pas un titre de presse à commenter en réunion. C'est un signal de dépréciation silencieuse qui traverse peut-être votre portefeuille en ce moment même.

Le 6e baromètre de la Fondation pour le logement ne parle pas d'encadrement des loyers au sens politique du terme. Il parle d'actifs sous-investis, de risques juridiques non provisionnés, et d'une échéance réglementaire au 24 novembre 2026 qui va forcer des décisions que beaucoup repoussent depuis deux ans.

La question n'est pas "est-ce que le dispositif va survivre ?" La question est : est-ce que vos actifs sont positionnés pour rester conformes et performants, quelle que soit la réponse ?

Ce que le baromètre dit vraiment (au-delà des titres)

37 % des annonces analysées en France dépassent les plafonds légaux. C'est +5 points par rapport à 2025, et +9 points par rapport à 2024, sur plus de 10 000 annonces publiées entre août 2025 et août 2026. Paris affiche 46 %, soit +15 points en un an. Plaine-Commune atteint 61 %. Ces chiffres sont ceux du 6e baromètre de la Fondation pour le logement.

Mais la lecture utile n'est pas celle des titres. Elle est géographique.

Lyon-Villeurbanne, Bordeaux, Lille, Montpellier : les taux de non-conformité reculent dans ces métropoles. Lyon affiche 26 %, Montpellier 12 %. Le dispositif n'est pas uniformément en échec. La géographie du risque est hétérogène, et un Asset Manager gérant un portefeuille mixte Paris/régions ne lit pas ce baromètre de la même façon selon ses expositions territoriales. Un actif à Lyon n'est pas dans la même situation qu'un actif à Plaine-Commune. La cartographie du risque de conformité est devenue un exercice à part entière, pas un détail de due diligence.

Autre signal à ne pas rater : le montant moyen du dépassement baisse (191 € en 2025, 159 € en 2026). Les bailleurs "testent" moins fort. Mais ils sont plus nombreux à le faire. Le signal est quantitatif, pas qualitatif.

Ces chiffres décrivent une tendance. Pour comprendre pourquoi elle s'accélère, et ce que ça implique concrètement pour vos actifs, il faut regarder les mécanismes qui la produisent.

Taux, meublés, passoires thermiques : les trois moteurs de la dégradation

La remontée des taux a réduit les transactions. Les propriétaires qui ne peuvent pas vendre cherchent à maximiser le rendement locatif. La pression sur les loyers est mécanique, pas idéologique.

Le développement des locations occasionnelles de type Airbnb réduit l'offre locative longue durée à Paris. Moins d'offre, plus de tension sur les prix, et une tentation croissante de dépasser les plafonds pour compenser. Le baromètre confirme que la dégradation est "la plus marquée dans les logements loués meublés, et pour les plus petites surfaces". Ce sont les segments les plus liquides et les moins contrôlés, donc les plus exposés.

Le "complément de loyer" mérite une attention particulière. C'est un mécanisme légal, réservé aux logements présentant des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort non prises en compte dans le loyer de référence. La Fondation le dénonce explicitement comme un vecteur de contournement systématique, utilisé pour dépasser les plafonds sans justification réelle.

Les passoires thermiques complètent le tableau : 36 % de dépassements pour les logements classés G. Ce n'est pas un hasard. C'est une logique de compensation patrimoniale défaillante : le propriétaire n'a pas rénové, il ne peut bientôt plus louer légalement, et il continue à demander un loyer hors plafond pour compenser les charges.

Le profil de risque maximal en 2026 : un logement meublé, petite surface, classé F ou G, situé à Paris ou en Plaine-Commune. Ce n'est pas un cas marginal dans les portefeuilles résidentiels gérés par des institutionnels ou des family offices. C'est souvent le cœur du parc historique non rénové.

Ces mécanismes sont déjà à l'œuvre. Mais une échéance réglementaire précise va forcer les décisions que beaucoup repoussent depuis deux ans.

Novembre 2026 : deux scénarios, une seule bonne réponse

Le dispositif d'encadrement local du niveau des loyers s'éteint automatiquement le 24 novembre 2026 si aucune loi n'est adoptée pour le prolonger. Un débat est annoncé au Sénat à partir du 21 octobre. L'issue reste incertaine à date de publication.

Deux scénarios sont sur la table.

Scénario 1, extinction : libération des loyers dans les zones tendues. Mais pas de retour à la normale immédiat. Les marchés sous tension restent sous tension. Et les actifs non rénovés restent non louables : l'interdiction de mise en location des logements classés G pour tout nouveau bail ou renouvellement est en vigueur depuis le 1er janvier 2025, pour les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale. Les F suivront en 2028. L'extinction du dispositif d'encadrement ne change rien à cette réalité.

Scénario 2, prolongation : renforcement probable des contrôles, durcissement des sanctions, pression accrue sur les compléments de loyer non justifiés. La Fondation pour le logement plaide explicitement pour la pérennisation ET le renforcement de l'application. Christophe Robert, délégué général : "au-delà de l'enjeu essentiel de la pérennisation du dispositif, il est impératif de faire respecter son application." Ce n'est pas un signal de relâchement.

L'incertitude réglementaire elle-même est un risque de gestion. Les décisions d'investissement, de rénovation, de mise en location ne peuvent pas être suspendues indéfiniment en attendant le vote du Sénat.

L'incertitude réglementaire n'est pas une raison d'attendre. C'est une raison d'agir maintenant.

Encadrement des loyers : quatre décisions concrètes à prendre avant novembre

Décision 1 : audit de conformité locative. Cartographiez les baux en portefeuille par rapport aux plafonds en vigueur, commune par commune. Ce n'est pas un exercice théorique. C'est une ligne de passif potentiel à quantifier avant toute transaction ou refinancement. Les 69 communes concernées par le dispositif n'appliquent pas les mêmes plafonds, et les écarts entre zones peuvent être significatifs.

Décision 2 : revue des compléments de loyer. Identifiez les pratiques exposées à un contentieux locataire. Un complément de loyer contesté peut entraîner un remboursement rétroactif sur toute la durée du bail, plus une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. C'est une provision à constituer, pas une note de bas de page.

Décision 3 : traitement des passoires thermiques. La rénovation énergétique n'est plus un choix éthique ou un levier de communication ESG. C'est une condition de mise en location légale. Un logement rénové de G à C peut, dans une zone encadrée, être repositionné au loyer de référence majoré applicable et, le cas échéant, bénéficier d'un complément de loyer si les prestations de confort ou de localisation sont exceptionnelles. La seule amélioration du DPE ne confère pas automatiquement un droit à dépassement, mais elle ouvre des marges légales que le logement G ne permet pas. Pour aller plus loin sur les enjeux de performance énergétique des bâtiments en 2026, les obligations et les leviers disponibles sont documentés en détail.

Décision 4 : préparation des deux scénarios de novembre. Préparez les baux et les stratégies de prix pour les deux issues possibles du débat sénatorial. Les Property Managers doivent avoir les outils de veille réglementaire par commune, pas une circulaire générale envoyée en décembre. Un workflow de conformité réglementaire bâtiment structuré permet d'anticiper ce type d'échéance sans improviser sous pression.

Sur une due diligence accompagnée par Arkimmo, la découverte de compléments de loyer non justifiés sur un portefeuille de 80 logements a conduit à revaloriser le passif de plusieurs centaines de milliers d'euros. La transaction a failli ne pas se faire. Ce n'est pas un risque théorique : c'est une ligne dans un tableau Excel qui change la décision d'acquisition.

Ces quatre décisions sont opérationnelles. Mais elles répondent à un problème plus profond que le baromètre révèle sans le nommer.

Ce que ce baromètre révèle vraiment : vingt ans de sous-investissement

La concentration des dépassements sur les petites surfaces meublées et les passoires thermiques n'est pas un accident. C'est le portrait-robot d'un parc vieillissant, sous-investi, inadapté aux nouvelles normes énergétiques, locatives et environnementales.

Les métropoles régionales qui s'améliorent ne sont pas des marchés moins tendus. Ce sont des marchés où l'investissement dans la qualité du parc a été plus soutenu, et où les propriétaires institutionnels ont anticipé les contraintes réglementaires. Lyon à 26 %, Montpellier à 12 % : ce n'est pas de la chance, c'est de la gestion.

La vraie question pour un gestionnaire d'actifs : est-ce que mon portefeuille est structurellement en mesure de respecter les contraintes réglementaires à venir, encadrement des loyers, DPE, obligations de réduction énergétique liées au décret tertiaire et ses exigences de conformité, sans sacrifier le rendement ?

La performance énergétique n'est pas un coût. C'est un levier de conformité ET de valorisation. Les actifs rénovés échappent aux contraintes de location des passoires ET peuvent justifier des loyers plus élevés légalement. Sur trois opérations de réhabilitation de petits collectifs parisiens accompagnées ces dernières années, les deux qui ont généré le meilleur rendement post-travaux étaient celles où la rénovation énergétique avait été intégrée dès la phase de programmation, pas ajoutée en fin de chantier pour cocher une case DPE.

À Paris, le stock de logements privés à louer s'est contracté sur quinze ans, et les biens mal positionnés en prix ou en qualité voient leurs durées de vacance s'allonger. Un actif non conforme est aussi un actif qui se loue moins vite. Double pénalité sur le rendement.

C'est cette question-là qui devrait structurer vos décisions d'ici la fin de l'année.

Conclusion

Un actif locatif non conforme n'est pas seulement un risque juridique. C'est un actif qui se déprécie silencieusement, qui se loue moins vite, et qui pèse sur la valeur de votre portefeuille à la prochaine transaction.

Le débat sénatorial de novembre tranchera peut-être la question de la pérennisation du dispositif. Il ne tranchera pas la question de fond : les contraintes réglementaires sur le parc locatif, énergétiques, locatives, environnementales, s'accumulent. Les actifs qui n'ont pas anticipé cette réalité en paient le prix, quelle que soit l'issue du vote.

Les portefeuilles qui lisent ce baromètre avec intérêt plutôt qu'inquiétude sont ceux qui ont investi dans la rénovation, audité leur conformité, et structuré leur gestion avant que les échéances ne les y forcent.

Si vous gérez un portefeuille locatif dans une zone encadrée et que vous n'avez pas fait de revue de conformité depuis 12 mois, c'est le bon moment pour le faire, avant novembre, pas après. Arkimmo accompagne ce type d'audit dans le cadre de ses missions d'assistance à la gestion d'actifs immobiliers : contactez-nous.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que l'encadrement des loyers et quelles villes sont concernées en 2026 ?

L'encadrement des loyers est un dispositif expérimental qui plafonne les loyers à la mise en location ou au renouvellement de bail dans les zones tendues. En 2026, environ 69 communes l'appliquent, réparties sur 9 territoires intercommunaux : Paris, Lille, Plaine-Commune, Est-Ensemble, Lyon-Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Pays Basque et Grenoble-Alpes Métropole. Le dispositif s'éteint automatiquement le 24 novembre 2026 si aucune loi n'est adoptée pour le prolonger. Un débat au Sénat est prévu à partir du 21 octobre 2026.

Quels sont les risques financiers concrets pour un bailleur qui dépasse les plafonds de loyer ?

Un bailleur qui dépasse le loyer de référence majoré sans complément de loyer légalement justifié s'expose à un remboursement rétroactif des trop-perçus sur toute la durée du bail, plus une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Sur un portefeuille de plusieurs dizaines de logements, ce passif peut représenter plusieurs centaines de milliers d'euros, comme nous l'avons constaté sur des due diligences récentes. C'est une provision à constituer, pas un risque résiduel.

Pourquoi les logements meublés et les petites surfaces sont-ils les plus exposés aux dépassements ?

Ce sont les segments les plus liquides du marché locatif et les moins contrôlés dans la pratique. Le baromètre 2026 de la Fondation pour le logement confirme que la dégradation y est la plus marquée, avec des taux de non-conformité pouvant atteindre 95 % pour les studios étudiants dans certaines zones. La rotation locataire plus fréquente, la demande structurellement forte et la difficulté à comparer les loyers de référence sur ces typologies créent un terrain favorable aux dépassements, souvent habillés en "compléments de loyer" non justifiés.

Un logement rénové de G à C peut-il légalement prétendre à un loyer plus élevé dans une zone encadrée ?

La rénovation énergétique ne confère pas automatiquement un droit à dépasser les plafonds. Dans une zone encadrée, le loyer reste plafonné au loyer de référence majoré, indépendamment du DPE. En revanche, un logement rénové peut être repositionné au loyer de référence majoré applicable à sa catégorie, et peut bénéficier d'un complément de loyer si les prestations de confort ou de localisation sont exceptionnelles et documentées. La rénovation ouvre des marges légales que le logement G ne permet pas, tout en supprimant l'interdiction de mise en location qui s'applique aux classes G depuis janvier 2025.

Faut-il attendre l'issue du vote sénatorial de novembre pour décider de rénover ou d'auditer son portefeuille ?

Non. L'incertitude réglementaire sur la pérennisation du dispositif d'encadrement ne change rien aux deux contraintes structurelles qui pèsent sur les actifs non rénovés : l'interdiction de mise en location des logements G (depuis janvier 2025) et F (à partir de 2028), et les risques de contentieux sur les baux en cours. Quelle que soit l'issue du vote, un actif non conforme reste non conforme. Les meilleures pratiques de gestion immobilière recommandent d'anticiper ces échéances plutôt que de les subir, précisément parce que le coût de la mise en conformité anticipée est systématiquement inférieur au coût de la réaction sous contrainte.

ARKIMMO INTERNATIONAL, est une société indépendante d'Assistance à Maîtrise d'Ouvrage (AMO) et de Conseil dédiée à l'immobilier d'entreprise :

- AMO TRAVAUX : Gestion de Projets Immobiliers Clés en Main, Supervision de projets de construction, rénovation/restructuration ou aménagement, depuis la conception jusqu'à la livraison en France et à l'international. Optimisation du coût et du délai des opérations immobilières...

- AMO EXPLOITATION : Garantir la maîtrise durable de l'exploitation d'un immeuble.

- AUDIT ET CONSEIL : Audit de sites, inventaires et Due Diligence, ESG, audit Environnemental pour optimiser la performance énergétique des bâtiments.

ARKIMMO INTERNATIONAL - 35 ans d'expérience dans les secteurs de la construction et de la promotion immobilière - optimise vos projets immobiliers et garantit le succès des opérations (qualité, délai et budget) en apportant une expertise pointue en AMO.

La valeur ajoutée d'ARKIMMO INTERNATIONAL réside dans son indépendance et son objectivité. L'entreprise se distingue par :

- sa capacité à optimiser les performances des actifs immobiliers, - une connaissance approfondie des aspects techniques, administratifs, règlementaires et financiers, - une capacité reconnue à optimiser les coûts de construction et d'exploitation.