Le règlement de copropriété ne vous protège pas. La Cour de cassation vient de le confirmer.
Un commerce fermé six mois. Une perte d'exploitation à six chiffres. Et un syndicat condamné à payer, alors même que le règlement de copropriété stipulait noir sur blanc que l'entretien de la toiture-terrasse était à la charge exclusive du copropriétaire bénéficiaire.
Dans un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation a rappelé un principe que beaucoup de gestionnaires d'actifs préfèrent ignorer : une clause de règlement de copropriété ne peut pas exonérer le syndicat de sa responsabilité légale vis-à-vis des tiers. Pour un Asset Manager, un Property Manager ou un Directeur Immobilier qui gère des actifs en copropriété, c'est une information qui mérite qu'on s'y arrête sérieusement.
Pas pour paniquer. Pour agir.
Les faits : toiture-terrasse, infiltrations répétées, commerce à l'arrêt
Derrière un arrêt de Cour de cassation, il y a toujours un actif qui se dégrade, un exploitant qui perd de l'argent, et une chaîne de responsabilités qui se noue lentement.
Dans ce cas, la configuration est classique : une toiture-terrasse constitue une partie commune de la copropriété, mais est attribuée à l'usage exclusif d'un copropriétaire. Ce type de montage est très fréquent dans les immeubles tertiaires mixtes, bureaux en étage et commerces en pied d'immeuble. Des infiltrations répétées depuis cette toiture-terrasse affectent progressivement le local commercial situé en dessous. Les signalements s'accumulent. L'inaction aussi.
L'assemblée générale finit par voter la réfection totale de l'étanchéité. Mais les travaux n'interviennent que deux ans après ce vote. Pour le locataire commercial, la conséquence est directe : fermeture forcée pendant plusieurs mois pour permettre les travaux, perte d'exploitation, remise en état de la boutique. Il se retourne alors contre le syndicat des copropriétaires et son assureur pour obtenir réparation.
Ce scénario n'est pas une anomalie. C'est un cas que l'on retrouve régulièrement dans les actifs tertiaires en copropriété : un désordre qui s'installe lentement, un vote d'AG qui tarde, des travaux qui tardent encore plus, et un locataire qui finit par payer la note d'une défaillance collective.
"J'ai vu des toitures-terrasses impeccables sur le papier et dans un état catastrophique dans la réalité. Le règlement disait que c'était au copropriétaire bénéficiaire de l'entretenir. Sauf que personne ne l'a fait pendant des années. Quand le plafond du commerce du dessous a commencé à se dégrader, ce n'est pas le règlement qui a payé. C'est le syndicat. Et c'est exactement ce que la Cour de cassation vient de confirmer." Laurent Serbanne
Un désordre qui s'installe sur trois à quatre ans dans un actif tertiaire peut générer un sinistre dont le coût dépasse largement celui des travaux préventifs. La question n'est pas de savoir qui devait entretenir. C'est de savoir si quelqu'un l'a fait.
La cour d'appel avait donné raison au syndicat. La Cour de cassation a renversé ce raisonnement. Voilà précisément ce qu'elle a dit, et pourquoi ça change tout.
Ce que la Cour de cassation a tranché sur les parties communes à usage exclusif en copropriété
La cour d'appel avait suivi une logique apparemment solide : le règlement de copropriété mettait l'entretien à la charge du copropriétaire bénéficiaire, donc le syndicat n'était pas responsable. Demande du locataire rejetée.
La Cour de cassation a cassé ce raisonnement. Dans son arrêt du 17 septembre 2026 (3e chambre civile, n° 24-20.973), elle rappelle qu'une telle clause "ne peut avoir pour effet d'exonérer le syndicat des copropriétaires" de sa responsabilité légale pour les dommages causés aux copropriétaires ou à des tiers par un vice de construction ou un défaut d'entretien des parties communes.
Le fondement est l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 : le syndicat est responsable des dommages ayant leur origine dans les parties communes, qu'elles soient à usage collectif ou à jouissance privative. Les arrangements internes entre copropriétaires ne modifient pas cette règle vis-à-vis des tiers.
La nuance opérationnelle est importante : le syndicat peut être directement recherché et condamné à indemniser la victime, sans préjudice de son recours ultérieur contre le copropriétaire responsable de l'entretien. Mais c'est lui qui fait face en premier. Et c'est lui qui devra ensuite prouver la faute de l'autre pour récupérer tout ou partie des sommes versées.
Ce que ça signifie pour les tiers : le locataire, le voisin, quiconque subit un dommage ayant son origine dans une partie commune, dispose d'un défendeur légalement susceptible d'être recherché directement. Les clauses du règlement de copropriété ne le concernent pas.
"Le locataire n'a pas signé le règlement de copropriété. Point. La Cour de cassation lui dit : vous n'avez pas à subir les arrangements internes des copropriétaires. Le syndicat est responsable, un point c'est tout. Après, il pourra toujours se retourner contre le vrai fautif, s'il a les preuves. Et c'est là que ça devient intéressant." Laurent Serbanne
Le syndicat peut être condamné à indemniser en premier. Il se retourne ensuite contre le copropriétaire défaillant, à condition d'avoir les preuves que ce dernier n'a pas rempli son obligation d'entretien. Sans documentation, ce recours ne vaut rien.
Ce principe juridique est clair. Mais pourquoi ces situations se produisent-elles aussi souvent ? Parce que les parties communes à jouissance privative sont structurellement un angle mort de la gestion immobilière.
Parties communes à usage exclusif : l'angle mort structurel de la gestion en copropriété
Une partie commune à jouissance privative, toiture-terrasse, cour, jardin, parking en superstructure, local technique, appartient juridiquement à la copropriété mais est utilisée par un seul copropriétaire. C'est cette dualité qui crée le problème.
Le copropriétaire bénéficiaire n'a pas toujours intérêt à signaler les désordres, puisque l'entretien est à sa charge selon le règlement. Le silence lui coûte moins cher à court terme. Le syndic et les autres copropriétaires n'ont pas accès à ces espaces au quotidien. Personne ne voit se dégrader ce que personne ne regarde.
Les désordres s'accumulent lentement, sans signal d'alarme visible, jusqu'au sinistre. Une étanchéité qui vieillit ne fait pas de bruit. Et la responsabilité reste diffuse : "c'est à lui de s'en occuper", "c'est au syndic de vérifier", personne ne s'en occupe vraiment. C'est le classique du périmètre flottant.
Cas type dans les actifs tertiaires : une terrasse accessible depuis un plateau de bureaux au dernier étage. Le locataire l'utilise comme espace de détente. L'étanchéité est une partie commune. Personne ne surveille son état. Quand les infiltrations apparaissent dans le bureau du dessous, tout le monde est surpris, alors que le problème couvait depuis des années.
Les toitures-terrasses et terrasses à jouissance privative doivent être traitées comme des points de vigilance spécifiques lors d'une checklist d'audit technique immobilier, en raison de la combinaison entre leur rôle d'étanchéité, leur accessibilité parfois limitée et la dissociation possible entre propriété commune et entretien privatif.
"Sept ans sans inspection sur une toiture-terrasse à usage exclusif. Le copropriétaire pensait que c'était au syndic de la surveiller. Le syndic pensait que c'était au copropriétaire. Résultat : personne n'a rien fait. C'est le grand classique du 'c'est pas mon périmètre'. Sauf que quand l'eau arrive dans le local commercial, le périmètre devient soudainement celui de tout le monde. Et c'est le syndicat qui trinque en premier." Laurent Serbanne
Les parties communes à jouissance privative sont des zones grises dans la gouvernance des copropriétés. Les zones grises dans la gouvernance finissent toujours par coûter de l'argent à quelqu'un. Cet arrêt confirme que ce quelqu'un, c'est le syndicat.
Identifier le problème, c'est bien. Savoir quoi faire concrètement dès maintenant, c'est mieux.
Ce que ça implique concrètement : cinq actions à mettre en place maintenant
Voici ce que cet arrêt devrait changer dans votre pratique quotidienne.
Cartographier les parties communes à jouissance privative de chaque actif en copropriété : qui en bénéficie, quelle est leur nature, quel est leur état actuel. Si vous ne savez pas répondre à ces trois questions pour chacun de vos actifs, vous avez un angle mort.
Vérifier le règlement de copropriété. La clause d'entretien à la charge du bénéficiaire est-elle précise ? Prévoit-elle un mécanisme de contrôle ou de reporting vers le syndic ? Une clause vague est une clause inutile. Cet arrêt le confirme.
Intégrer ces parties dans le plan de maintenance. Même si l'entretien courant est contractuellement à la charge du copropriétaire bénéficiaire, le syndicat a désormais un intérêt direct à s'assurer que cet entretien est effectivement réalisé. Visite annuelle, compte-rendu au syndic, traçabilité des interventions. Les meilleures pratiques de maintenance bâtiment intègrent systématiquement ce type de suivi dans les plans pluriannuels.
Vérifier la couverture assurantielle du syndicat. L'arrêt confirme que le syndicat peut être recherché en responsabilité, y compris pour des parties communes à jouissance privative. Vérifiez que la police couvre les dommages ayant leur origine dans ces parties, sous réserve des clauses, plafonds et exclusions applicables.
Documenter systématiquement. Si un désordre est signalé sur une partie commune à jouissance privative, tracer les échanges, les relances, les décisions d'AG, les mises en demeure. C'est ce qui permettra au syndicat d'exercer son recours contre le copropriétaire défaillant, et de le gagner.
Le recours du syndicat contre le copropriétaire bénéficiaire n'est utile que si la faute de ce dernier est documentée et prouvable. Un mail non suivi, une relance verbale, un point d'AG sans vote formel : ces éléments peuvent être insuffisants seuls. Ils constituent néanmoins des pièces utiles selon le contexte. La solidité du dossier dépend de leur accumulation et de leur cohérence.
"Avoir raison sur le fond, c'est bien. Avoir les mails, les relances, les comptes-rendus d'AG et les mises en demeure, c'est mieux. Devant un tribunal, le juge ne veut pas savoir ce que vous pensiez. Il veut savoir ce que vous avez écrit et quand vous l'avez écrit." Laurent Serbanne
Ces cinq actions relèvent du property management courant. Mais elles doivent être explicitement mandatées, tracées et vérifiées. Ce n'est pas le genre de chose qui se fait naturellement sans qu'on l'ait mis dans le scope de mission, et sans qu'on en rende compte.
Il y a une dernière dimension à cet arrêt, qui dépasse la gestion courante et concerne directement les opérations d'acquisition et de cession d'actifs tertiaires.
Due diligence et cession d'actifs : ce que cet arrêt change pour les investisseurs
Les actifs tertiaires en copropriété ont des configurations souvent plus complexes que le résidentiel : toitures-terrasses accessibles depuis plusieurs niveaux, cours de service, locaux techniques partagés, parkings en superstructure. Autant de parties communes à jouissance privative potentiellement mal suivies.
Lors d'une acquisition, l'acheteur hérite de l'historique de maintenance, ou de son absence. Un désordre non traité sur une partie commune à jouissance privative peut se transformer en sinistre dans les douze à vingt-quatre mois suivant la transaction. Cet arrêt renforce fortement l'intérêt juridique et financier d'intégrer explicitement ces sujets dans le scope de la due diligence technique d'acquisition : état de l'étanchéité, historique des interventions, traçabilité des échanges avec le syndic, clauses du règlement de copropriété.
En phase de cession, un vendeur qui ne peut pas produire de traçabilité sur l'entretien de ces parties s'expose à une demande de provision pour travaux, une retenue de prix ou des conditions suspensives renforcées. Le montant dépendra du coût technique estimé et de l'allocation contractuelle du risque.
Le risque de réputation pour un Asset Manager est réel : un sinistre mal géré dans un actif en copropriété, c'est une relation locataire dégradée, une valeur locative sous pression, et une sortie d'actif compliquée.
"Quand j'accompagne une due diligence sur un actif tertiaire en copropriété, les parties communes à jouissance privative sont dans ma liste de contrôle depuis le premier jour. Pas parce que je suis particulièrement méfiant. Parce que c'est là que se cachent les surprises que personne n'a envie de découvrir après la signature. Cet arrêt vient de transformer ce réflexe de terrain en bonne pratique difficile à écarter au regard du risque juridique et financier." Laurent Serbanne
Pour un investisseur ou un Asset Manager en phase d'acquisition : intégrer l'état et la gouvernance des parties communes à jouissance privative dans le scope de la due diligence technique est désormais une bonne pratique que cet arrêt rend difficile à ignorer.
Conclusion
Une clause de règlement de copropriété peut organiser les responsabilités entre copropriétaires. Elle ne peut pas effacer la responsabilité du syndicat vis-à-vis des tiers. C'est désormais gravé dans la jurisprudence.
Les parties communes à jouissance privative sont un angle mort structurel de la gestion en copropriété. Cet arrêt transforme cet angle mort en risque financier documenté. La réponse n'est pas juridique. Elle est opérationnelle : cartographier, intégrer dans le plan de maintenance, documenter, vérifier la couverture assurantielle.
"Les actifs bien gérés ne sont pas ceux dont le règlement de copropriété est le mieux rédigé. Ce sont ceux où quelqu'un s'assure, concrètement, que ce qui doit être entretenu l'est effectivement, et en garde la trace. Cet arrêt ne change pas cette réalité. Il la rend simplement plus coûteuse à ignorer." Laurent Serbanne
Vous gérez des actifs tertiaires en copropriété et vous n'avez pas de visibilité sur l'état de vos parties communes à jouissance privative ? C'est exactement le type de point que nous adressons dans nos missions d'AMO Exploitation et d'audit technique. Parlons-en.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une partie commune à usage exclusif en copropriété ?
Une partie commune à usage exclusif, aussi appelée partie commune à jouissance privative, est un espace qui appartient juridiquement à la copropriété dans son ensemble mais dont l'usage est réservé à un seul copropriétaire. C'est le cas typique d'une toiture-terrasse accessible depuis un appartement ou un plateau de bureaux, d'une cour privative ou d'un jardin attribué. Sa qualification de partie commune ne disparaît pas du fait de cette jouissance exclusive : le syndicat reste responsable des dommages ayant leur origine dans cet espace, même si le règlement de copropriété met l'entretien à la charge du bénéficiaire.
Le syndicat des copropriétaires peut-il être exonéré de responsabilité par une clause du règlement ?
Non. C'est précisément ce que rappelle la Cour de cassation dans son arrêt du 17 septembre 2026 (n° 24-20.973). Une clause du règlement de copropriété qui met l'entretien d'une partie commune à la charge du copropriétaire bénéficiaire ne peut pas exonérer le syndicat de sa responsabilité légale vis-à-vis des tiers. Le fondement est l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat peut ensuite exercer un recours contre le copropriétaire défaillant, mais c'est lui qui peut être directement recherché par la victime.
Comment un Property Manager doit-il gérer les parties communes à jouissance privative au quotidien ?
La gestion de ces espaces repose sur trois piliers. D'abord, les identifier précisément dans chaque actif : nature, bénéficiaire, état. Ensuite, les intégrer dans le plan de maintenance, même si l'entretien courant est contractuellement à la charge du copropriétaire bénéficiaire : une visite annuelle avec compte-rendu au syndic est une bonne pratique difficile à écarter. Enfin, documenter systématiquement tout signalement, toute relance et toute décision d'AG. C'est cette traçabilité qui permettra au syndicat d'exercer son recours en cas de sinistre. Les 6 meilleures pratiques de gestion immobilière intègrent ce type de suivi dans une approche structurée de l'exploitation d'actifs.
Pourquoi les parties communes à jouissance privative sont-elles un risque spécifique dans les actifs tertiaires ?
Parce que la configuration crée une zone grise dans la gouvernance. Le copropriétaire bénéficiaire n'a pas toujours intérêt à signaler les désordres, puisque l'entretien est à sa charge. Le syndic n'a pas accès à ces espaces au quotidien. Les désordres s'accumulent silencieusement jusqu'au sinistre. Dans les immeubles tertiaires mixtes, bureaux et commerces, cette configuration est fréquente et le coût d'un sinistre peut être significatif : fermeture d'un local commercial, perte d'exploitation, remise en état. C'est exactement le scénario de l'arrêt du 17 septembre 2026.
Faut-il intégrer les parties communes à jouissance privative dans une due diligence technique d'acquisition ?
Oui, et cet arrêt renforce fortement cet impératif. Lors d'une acquisition d'actif tertiaire en copropriété, l'acheteur hérite de l'historique de maintenance de ces espaces. Un désordre non traité peut se transformer en sinistre dans les mois suivant la transaction. L'état de l'étanchéité, l'historique des interventions, la traçabilité des échanges avec le syndic et les clauses du règlement de copropriété doivent figurer dans le scope de la due diligence technique. Un vendeur qui ne peut pas produire cette traçabilité s'expose à une demande de provision pour travaux ou à des conditions suspensives renforcées dans la négociation.
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