Les émissions de CO2 sont responsables des changements climatiques que nous constatons se traduisant entre autres par l’élévation des températures et l'augmentation de la fréquence et de l'intensité des phénomènes météorologiques violents.
En France, avec de plus de 25%, le secteur de l’immobilier est le second responsable des émissions de CO2 après les transports.
C’est pourquoi, l’immobilier est à la fois une des causes de l’urgence climatique et énergétique et une solution stratégique dans la lutte contre le réchauffement et le gaspillage.
L'investissement immobilier est un secteur clé de l'économie mondiale, mais il ne peut plus ignorer les enjeux environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) qui façonnent notre société moderne. Ces critères ESG jouent un rôle de plus en plus crucial.
L'essor des critères ESG dans l’immobilier démontre la prise de conscience de l’ensemble des acteurs du secteur. Les investisseurs, les propriétaires et les gestionnaires immobiliers prennent désormais en compte ces facteurs dans leurs décisions d'investissement et de gestion de portefeuille. L’intégration réussie de l'ESG peut offrir de nombreux avantages, tant sur le plan financier que sur celui de la durabilité à long terme.
Dans cet article, nous explorerons pourquoi l'ESG est devenu un facteur essentiel pour les investissements immobiliers, quels sont les avantages qu'il offre aux investisseurs, aux occupants et à la société dans son ensemble et comment il peut contribuer à la création d'un avenir durable.
Selon une enquête CBRE:
67% of all respondents increased their focus on ESG in 2022.
Que signifie ESG ?
« ESG » est un sigle international utilisé par la communauté financière pour désigner les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance qui constituent généralement les trois piliers de l'analyse extra-financière. Ils permettent de mesurer la durabilité et l'impact éthique d'un investissement dans un domaine économique. Ils composent un investissement responsable.
Les analyses ESG s'appuient sur :
- les critères environnementaux qui mesurent l’impact sur l’environnement (les émissions de CO2, la consommation d’électricité, le recyclage des déchets, l’impact sur la biodiversité, etc.) ;
- les critères sociaux (ou sociétaux) qui portent sur l’impact de l’activité (sur les collaborateurs, clients, fournisseurs et communautés locales, etc.) par référence à des valeurs universelles (droits humains, normes internationales du travail — sûreté, sécurité, représentation, etc.).
- les critères de gouvernance qui portent sur la manière dont l’entreprise est dirigée, administrée et contrôlée (relations avec les actionnaires, son conseil d’administration et sa direction, la transparence de la rémunération des dirigeants, la lutte contre la corruption, etc.), droits des actionnaires, engagement et gouvernance des relations.
Les investisseurs immobiliers doivent tenir compte des priorités ESG spécifiques liées aux enjeux sociaux et de gouvernance. En créant des espaces de travail inclusifs, en favorisant le bien-être des occupants et en adoptant des pratiques de gouvernance transparentes, les entreprises immobilières peuvent attirer des locataires de qualité et prévenir les risques liés à la réputation.
Les avantages environnementaux de l'investissement immobilier ESG :
L'investissement immobilier axé sur l'ESG favorise la durabilité environnementale en encourageant des pratiques de construction et de gestion respectueuses de l'environnement. Cela peut inclure l'utilisation de matériaux durables, la réduction de la consommation d'énergie, l'adoption de technologies vertes et la promotion de l'efficacité énergétique. Ces mesures permettent de réduire l'empreinte carbone des bâtiments, de minimiser les déchets et de préserver les ressources naturelles. On parle souvent d’immobilier VERT.
L'impact social de l'investissement immobilier ESG :
L'investissement immobilier ESG ne se limite pas à l'aspect environnemental, il intègre également des considérations sociales. Les projets immobiliers axés sur l'ESG contribuent à créer des communautés durables en favorisant l'inclusion sociale, en créant des espaces de vie sains et sûrs, et en répondant aux besoins des occupants. Cela peut inclure des initiatives telles que la promotion de l'accès à différents services, le développement de logements abordables et la création d'espaces verts pour favoriser le bien-être des résidents. L'inclusion sociale, la diversité, la santé et la sécurité des occupants, ainsi que l'éthique des pratiques de gestion sont autant de facteurs qui contribuent à une gestion responsable des biens immobiliers. En créant des espaces de travail inclusifs, en favorisant le bien-être des occupants et en adoptant des pratiques de gouvernance transparentes, les entreprises immobilières peuvent attirer des locataires de qualité et prévenir les risques liés à la réputation.
L'importance de la gouvernance dans l'investissement immobilier ESG :
La dimension de gouvernance est essentielle dans l'investissement immobilier ESG. Elle se concentre sur des pratiques de gestion transparentes, éthiques et responsables. Les investisseurs doivent s'assurer que les opérations immobilières sont menées avec intégrité, conformément aux réglementations et normes en vigueur. Une gouvernance solide garantit la prise de décisions éclairées, la gestion des risques et la responsabilisation des parties prenantes.
Les incitations réglementaires :
Les réglementations et les attentes des parties prenantes jouent un rôle essentiel dans l'essor de l'investissement immobilier axé sur l'ESG. Les gouvernements mettent en place des politiques incitatives et des réglementations pour promouvoir la durabilité et la responsabilité dans le secteur immobilier. De plus, les investisseurs, les occupants et les consommateurs sont de plus en plus conscients de l'importance de l'ESG et cherchent à s'associer à des projets et des entreprises alignés sur leurs valeurs.
Impact des critères ESG sur la valeur des actifs. ESG, Créateur de valeur financière :
Les facteurs ESG peuvent avoir un impact significatif sur la valeur financière des actifs immobiliers, on parle souvent de valeur verte. Les bâtiments écologiques et éco-énergétiques, par exemple, peuvent réduire les coûts d'exploitation, attirer des locataires de qualité et maintenir des taux d'occupation élevés. Selon une étude réalisée par CBRE, les bâtiments dotés de caractéristiques environnementales performantes peuvent bénéficier d'une prime de loyer et d'une valorisation plus élevées.
ESG et gestion des risques :
L'intégration de l'ESG permet aux investisseurs immobiliers de mieux gérer les risques liés aux facteurs environnementaux et sociaux. Les événements climatiques extrêmes, tels que les inondations et les ouragans, peuvent avoir un impact négatif sur les propriétés immobilières. En prenant en compte ces risques et en mettant en œuvre des mesures d'atténuation appropriées, les investisseurs peuvent protéger leurs actifs et assurer leur résilience à long terme.
ESG, Demande croissante et une stratégie d’investissement :
Les investisseurs institutionnels et les fonds de pension intègrent de plus en plus les critères ESG dans leurs stratégies d'investissement. Ils cherchent des actifs immobiliers alignés sur leurs valeurs et qui offrent une performance financière durable. En répondant à ces attentes, les propriétaires immobiliers peuvent attirer un capital plus important et bénéficier d'un avantage concurrentiel sur le marché. Le Label ISR atteste qu’un produit d’investissement entreprend une démarche de gestion socialement responsable. En quelques mots, le fonds d’investissement applique les critères ESG pour une gestion plus durable et surveillée, en lien avec le respect de l’environnement, la prise en compte de la dimension sociale ainsi que sa bonne gouvernance.
Le label ISR « Investissement Socialement Responsable » est un label français créé en 2016 par le ministère de l'Économie et des Finances. Depuis 2020 il peut être attribué à des fonds immobiliers.
La démarche ISR vise à appliquer à l’investissement les principes du développement durable. Ainsi, le choix d’un investissement prendra également en compte des critères extra-financiers, comme le respect de l’environnement, le bien-être des salariés dans l’entreprise ou la bonne gouvernance au sein de cette dernière et plus seulement des considérations financières à court terme.
Pour être éligible au label, un fonds d'investissement doit remplir un ensemble de critères répartis en six « piliers ». Ces six piliers prennent en compte des critères ESG, et d’autres critères et engagements dont par exemple la publication d'indicateurs de suivi des performances ESG du portefeuille du fonds.
ESG et Attraction des locataires :
Les entreprises et les occupants de bureaux accordent de plus en plus d'importance aux facteurs ESG lorsqu'ils choisissent leurs lieux de travail. Les bâtiments durables et certifiés offrent un environnement sain, réduisent l'empreinte carbone et favorisent le bien-être des employés. En investissant dans des améliorations ESG, les propriétaires immobiliers peuvent attirer et fidéliser des locataires de qualité, améliorer la réputation de leurs actifs et minimiser les risques de vacance.
Selon une enquête de CBRE:
75% of respondents cite a building's resilience to effects of climate change as having an impact on real estate decisions. Nearly 40% would pay a premium for a building with superior resiliency.
79% of respondents cite green building certifications as having an impact on real estate decisions. Almost half of respondents would pay a premium for green certified buildings.
Les défis de l’immobilier ESG
Il est important de reconnaître que l'intégration de l'ESG dans l'investissement immobilier n'est pas sans défis. Certains des principaux défis comprennent la collecte de données ESG fiables, la mesure de l'impact réel des caractéristiques ESG, ainsi que les coûts initiaux plus élevés associés à la construction ou à la rénovation de bâtiments durables. Néanmoins, les avantages à long terme, tant sur le plan financier qu'environnemental et social, dépassent ces défis.
Pour intégrer efficacement l'ESG dans leurs décisions d'investissement immobilier, les acteurs du secteur doivent prendre en compte certaines considérations telles que l'identification des objectifs ESG, l'intégration de l'ESG dans les politiques et les processus d'investissement, la collaboration avec des partenaires spécialisés dans ce domaine.
En conclusion
Création de valeur à long terme : L'ESG est essentiel pour assurer une performance durable des actifs immobiliers sur le long terme. Les investissements dans des technologies et des pratiques durables peuvent réduire la consommation d'énergie, l'empreinte carbone et les coûts d'exploitation
L'adoption d'une approche axée sur l'ESG dans l'investissement immobilier présente de nombreux avantages et opportunités.
Tout d'abord, elle permet de réduire les risques liés aux réglementations environnementales de plus en plus strictes et aux pressions croissantes de la société en matière de durabilité. Les investisseurs qui intègrent l'ESG réduisent les risques peuvent également bénéficier d'une meilleure performance financière à long terme, car les bâtiments durables sont souvent plus rentables, attirant des locataires de qualité et bénéficiant d'une valorisation accrue.
De plus, les entreprises immobilières qui adoptent des pratiques ESG solides renforcent leur réputation et leur attractivité, favorisant ainsi leur accès au capital et leur avantage concurrentiel.
L'ESG est devenu un pilier essentiel de l'investissement immobilier. Les investisseurs et les acteurs du secteur immobilier reconnaissent de plus en plus l'importance de la durabilité environnementale, sociale et de gouvernance dans leurs décisions d'investissement.
Bien que des défis subsistent, les avantages et les opportunités associés à l'ESG démontrent qu'il est essentiel de construire un avenir durable. En adoptant des pratiques de gestion responsable, en investissant dans des bâtiments durables et en répondant aux attentes croissantes des utilisateurs, le secteur immobilier peut jouer un rôle significatif dans la transition vers une économie plus durable et responsable.