Le décret tertiaire a pour objectif de réduire la consommation d'énergie dans les bâtiments tertiaires, tels que les bureaux, les hôtels, les établissements d'enseignement, les centres commerciaux et les hôpitaux. Il oblige les propriétaires et les exploitants de ces bâtiments à réduire leur consommation d'énergie et à effectuer des travaux de rénovation énergétique.
Pour atteindre cet objectif, le décret tertiaire exige que les propriétaires et les exploitants mesurent leur consommation d'énergie et communiquent ces données à une plateforme de collecte de données. Cette plateforme, appelée OPERAT, est gérée par l'Agence de la Transition Écologique (ADEME).
En février 2023, l'ADEME a publié des données sur le taux de saisie d'information sur la plateforme OPERAT. Selon ces données, le taux de saisie d'information pour les bâtiments tertiaires soumis au décret était de 70 %.
Il est également important de souligner que le décret tertiaire est un élément clé de la stratégie française pour atteindre la neutralité carbone d'ici 2050. En réduisant la consommation d'énergie dans les bâtiments, la France peut réduire ses émissions de gaz à effet de serre et contribuer à lutter contre le changement climatique.
Cependant, les textes relatifs au décret tertiaire n’organisent pas la répartition des obligations entre bailleur et preneur.
« Les propriétaires des bâtiments ou des parties de bâtiments et, le cas échéant, les preneurs à bail sont soumis à l'obligation pour les actions qui relèvent de leurs responsabilités respectives en raison des dispositions contractuelles régissant leurs relations. Ils définissent ensemble les actions destinées à respecter cette obligation et mettent en œuvre les moyens correspondants chacun en ce qui les concerne, en fonction des mêmes dispositions contractuelles. »
Le bail, va donc être une source d’information importante sur « qui » fait « quoi » au titre des obligations du décret tertiaire (déclarations, année de référence, etc.). C’est en effet ce document qui règle les relations entre le propriétaire et l’occupant.
Il est donc important, si le bail et/ou son annexe environnementale ne précise pas les responsabilités de chaque partie pour répondre aux obligations du décret tertiaire, de le faire évoluer pour préciser les actions à réaliser par les différentes parties ainsi que les éventuelles pénalités pour retard/non fourniture de documents, etc.
La situation est d’autant plus complexe en copropriété et/ou dans le cas d’un site multi occupants.
Si l’accès aux données de consommations énergétiques est souvent plus difficile pour le bailleur, c’est à ce dernier que l’ADEME privilégie l’attribution de la responsabilité du choix de l’année de référence.
Dans le cadre de la première déclaration sur OPERAT outre la déclaration des EFA (Entité Fonctionnelle Assujettie) à partir des SIRET des occupants et propriétaires et de l’adresse du bâtiment, il convient de récupérer les informations sur les consommations énergétiques depuis 2010 pour définir au mieux l’année de référence. Ensuite en fonction des caractéristiques du bâtiment, de son année de construction et de la qualité des équipements il faudra choisir entre la valeur relative ou la valeur absolue pour déterminer les objectifs à atteindre d’ici 2030.
Tout cela n’est que la première étape car chaque année les consommations d’énergie devront être renseignées dans la plateforme OPERAT.
Il est donc fondamental de fixer dès maintenant les « règles du jeu » entre propriétaires et locataires.
Les travaux d'économie d'énergie à réaliser pour atteindre les objectifs du décret tertiaire en 2030 peuvent être très couteux et soulèvent souvent la question de savoir qui doit payer, le propriétaire ou le locataire ?
Il est important de comprendre que la réponse dépend de différents facteurs, tels que le type de travaux et les termes du bail. En général, le propriétaire est responsable des gros travaux, tels que l'isolation des murs, la toiture…, alors que le locataire est responsable des travaux de maintenance courants.
Cela étant dit, les travaux d'économie d'énergie peuvent être considérés comme une amélioration du bien immobilier et donc bénéficier au propriétaire. En effet, ces travaux peuvent augmenter la valeur du bien et le rendre plus attractif pour les futurs locataires ou acheteurs. Pour cette raison, il est parfois convenu que le propriétaire prenne en charge une partie des coûts.
D'un autre côté, les travaux d'économie d'énergie peuvent également bénéficier au locataire en réduisant ses factures d'énergie. Pour cette raison, certains baux peuvent stipuler que le locataire doit payer une partie des coûts.
Que faire si le bail ne précise pas qui doit prendre en charge le financement des travaux ?
Dans ce cas, la négociation entre propriétaire et locataire est la seule solution pour arriver à un accord satisfaisant pour les deux parties. Les travaux d’économie d’énergie bénéficient aussi bien aux propriétaires qu’aux locataires mais il convient d’établir la clef de répartition des coûts que ces travaux vont engendrer.
En conclusion, les obligations relatives au décret tertiaire et les travaux d'économie d'énergie qui en découlent soulèvent souvent des questions sur la répartition des tâches et des coûts entre le propriétaire et le locataire.
Il est important de commencer par faire un audit
· du bail pour clarifier au mieux les obligations du bailleur et du locataire,
· du règlement de copropriété en cas de multi-propriétaires et des différent contrats de gestion du site (rôle du syndic, du Property Manager, …)
Pour la partie déclarative du décret tertiaire si les locataires peuvent être responsables de la récupération des consommations, le propriétaire doit rester maitre du choix de l’année de référence. Ce sont les consommations énergétiques de cette année qui vont déterminer les efforts à faire pour atteindre les objectifs du décret tertiaire en 2030 (-40%).
Il sera important après l’audit des pièces listée ci-dessus et en fonction des clauses prévues ou en leur absence d’établir ou de négocier la répartition des tâches et des coûts relatifs aux obligations du décret tertiaire.
Il faudra réaliser ensuite un audit environnemental pour déterminer la nature des travaux à réaliser, leur coût, leur ROI, leur faisabilité (en site occupé), … et établir un plan pluri annuel d’investissement.
Les enjeux de la démarche environnementale dans le cadre du décret tertiaire sont importants aussi bien pour les propriétaires que les locataires.
Les équipes d’ARKIMMO INTERNATIONAL ont mis en place les procédures et méthodes pour vous accompagner dans cette démarche, maitriser les coûts et mesurer les économies d’énergie en fonction d’un réglage de vos installations techniques adapté à l’utilisation du bâtiment et des travaux d’amélioration réalisés. Que vous ayez déjà fait la déclaration sur la plateforme OPERAT ou que celle-ci reste à faire, nous établirons en fonction de vos attentes la mission qui répondra à vos besoins.
