DPE 2027 : 300 000 passoires reclassées sans travaux. Ce qui change.
Environ 300 000 résidences principales classées F ou G sortiront du statut de passoire énergétique le 1er janvier 2027. Pas grâce à des travaux. Grâce à un coup de règle dans un calcul. Et c'est exactement pour ça qu'il faut rester très lucide.
Pour un Asset Manager ou un Directeur Immobilier, cette réforme est réelle — et elle peut avoir des effets concrets sur certains actifs. Mais confondre un reclassement administratif avec une rénovation, c'est le genre d'erreur qui coûte cher quelques années plus tard.
Ce qui change vraiment dans le calcul DPE 2027 (et ce que ça révèle sur la méthode)
Le mécanisme est simple. Le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire passe de 1,9 à 1,7 au 1er janvier 2027, selon l'arrêté du 19 août 2026 publié au Journal officiel le 26 août. Concrètement : 100 kWh électriques comptaient pour 190 kWh d'énergie primaire dans le calcul DPE. Ils n'en compteront plus que 170. Soit une réduction de 10,5 % de la composante électrique, sans qu'un seul kilowattheure ait été économisé.
Le gaz et le fioul, eux, restent à un coefficient de 1. Cette réforme ne touche que les logements à chauffage électrique. Un parc majoritairement au gaz est quasi imperméable à ce changement.
Pour comprendre l'ampleur du glissement, il faut regarder la trajectoire complète : 2,58 avant 2021, puis 2,3 à partir de 2021, puis 1,9 à partir du 1er janvier 2026, puis 1,7 à partir du 1er janvier 2027. Quatre paliers en six ans. Ce n'est pas une anomalie, c'est un signal sur la stabilité de la méthode de calcul elle-même.
Prenons un exemple concret. Un logement chauffé à l'électricité, consommant 200 kWh/m²/an d'énergie finale, était comptabilisé à 380 kWh/m²/an d'énergie primaire avec le coefficient 1,9 : classé G. Avec le coefficient 1,7, il sera comptabilisé à 340 kWh/m²/an, potentiellement classé F ou E selon sa surface et ses autres caractéristiques. Le bâtiment n'a pas bougé. Le calcul, si.
L'administration le reconnaît elle-même dans la synthèse de consultation : le changement entraîne des sorties de passoire "sans modification physique réelle des bâtiments ni réduction immédiate de leurs consommations". Rarement une note officielle aura été aussi claire sur ses propres limites.
"J'ai vu ce coefficient baisser trois fois en quatre ans. À chaque fois, les mêmes discours : on valorise enfin le nucléaire décarboné, on corrige une injustice de calcul. Sauf que dans la vraie vie, ça veut surtout dire qu'on offre un sursis administratif à des bâtiments qui n'ont pas bougé d'un centimètre. C'est à la fois justifié sur le fond — l'électricité française est effectivement moins carbonée que le gaz — et dangereux en pratique si on s'arrête là. C'est à nous de faire la différence."
Un parc chauffé au gaz ? Cette réforme ne vous concerne presque pas. Un parc électrique en F ou G ? Lisez la suite attentivement.
Maintenant que la mécanique est claire, la vraie question est : qui est concrètement dans le périmètre, et avec quelles conséquences selon le reclassement obtenu ?
Les 300 000 logements : qui sort vraiment, et vers où ?
Tous les logements reclassés ne "sortent" pas au même endroit de l'échelle. Et les implications sont radicalement différentes selon la destination.
Selon la fiche d'impact annexée à l'arrêté du 19 août 2026, les logements concernés se répartissent en une majorité initialement classés F et une part plus réduite de G, sans que les chiffres par classe soient définitifs. Ce qui compte, c'est ce que chaque scénario implique réellement.
Scénario G vers F. Le logement sort de l'interdiction de louer en vigueur depuis janvier 2025. C'est un répit réel. Mais le F sera interdit à la location dès le 1er janvier 2028. Dix-huit mois de marge, pas davantage. Ce n'est pas une victoire, c'est un délai.
Scénario F vers E. C'est le reclassement le plus structurant. Le logement échappe à l'échéance 2028, reste compatible avec les critères de décence énergétique jusqu'en 2033, et sort du gel des loyers. C'est le seul scénario où le reclassement offre une vraie fenêtre de manœuvre.
Pas de changement. Pour les logements qui restent en F ou G malgré la réforme, la trajectoire de rénovation s'impose sans délai supplémentaire. Et c'est le cas de la grande majorité des passoires.
Le parc locatif privé français compte environ 7,5 millions de logements, dont entre 800 000 et 900 000 classés F ou G avant la réforme, selon les dernières estimations de l'ONRE et de l'ADEME. Les 120 000 à 130 000 logements locatifs privés concernés par le reclassement représentent de l'ordre de 14 % des passoires locatives privées. Significatif. Mais 86 % restent dans la même situation qu'avant.
Un gestionnaire de portefeuille avec 80 logements en F chauffés à l'électricité en Île-de-France peut espérer voir une partie de ses actifs basculer en E. Mais sans cartographie précise de son parc (surface, consommation réelle, type de chauffage), il ne peut pas savoir lesquels. Il risque de se réjouir trop vite ou de passer à côté d'une opportunité réelle.
"J'ai vu des gestionnaires se réjouir d'un passage G vers F comme si c'était une victoire. En réalité, c'est un sursis de dix-huit mois. Après, le F devient interdit à la location. Ceux qui ont cru avoir réglé le problème avec un calcul sont généralement ceux qui paient le plus cher ensuite — parce qu'ils ont perdu le temps qu'ils auraient dû consacrer à planifier les travaux."
G vers F : dix-huit mois de répit. F vers E : six ans de marge. Ce ne sont pas les mêmes actifs, ce ne sont pas les mêmes décisions.
Ces reclassements ont des effets concrets sur la location, la vente et les loyers. Voici ce qui change — et ce qu'il ne faut surtout pas rater.
Location, vente, loyers : les effets concrets du reclassement DPE
Sur la location. Un G qui sort du G peut retrouver la possibilité de louer. Un F qui passe en E échappe à l'échéance 2028 et au gel des loyers. C'est le scénario le plus favorable pour un bailleur.
Sur les loyers. La sortie du gel des loyers (F vers E) peut permettre une révision à la prochaine échéance contractuelle. Attention : cela dépend des clauses du bail en cours et des dates d'échéance. Ce n'est pas automatique, ça se vérifie actif par actif.
Sur la vente. La lettre DPE pèse sur la négociation. Passer de G à F, ou de F à E, peut réduire la pression à la baisse sur le prix, même sans travaux. Les études des Notaires de France et de la FNAIM (2023-2024) montrent des décotes fréquemment comprises entre 10 et 20 % pour les logements F/G par rapport aux logements D/E, avec des cas observés au-delà dans certains secteurs. Les acheteurs avertis regardent aussi les consommations réelles (relevés de compteurs), mais l'étiquette reste le premier filtre dans les recherches en ligne.
Sur la procédure. Pas besoin de refaire le DPE. Une attestation gratuite sera générée via l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME pour les diagnostics encore valides. Le reclassement est automatique. Aucune visite, aucun honoraire.
Dès l'annonce de la réforme, certains diagnostiqueurs ont commencé à proposer des "mises à jour DPE" payantes. C'est inutile et juridiquement non fondé. L'attestation ADEME est suffisante.
"Dès que l'annonce est tombée, j'ai vu des bailleurs commander des nouveaux DPE à tour de bras. Erreur. L'attestation ADEME est gratuite, automatique et juridiquement suffisante. Si votre diagnostiqueur vous dit le contraire, changez de diagnostiqueur."
Pas besoin de refaire votre DPE. L'attestation ADEME est gratuite et automatique. Ne payez pas pour ce que l'administration vous offre.
Tout ce qui précède est réel. Mais il y a une face moins visible de cette réforme, celle que peu de commentateurs mentionnent, et qui peut coûter très cher si on l'ignore.
L'étiquette a changé. Le bâtiment, non. (Le piège que personne ne nomme)
C'est la partie que les communiqués officiels ne mettent pas en avant.
Le reclassement ne modifie pas la consommation réelle, le confort thermique, ni la facture énergétique des occupants. Un locataire dans un logement reclassé E (ex-F) aura toujours les mêmes déperditions thermiques, les mêmes courants d'air, la même facture de chauffage. Les analyses de l'ONRE montrent que les logements classés F ou G consomment en moyenne 40 à 60 % d'énergie de chauffage de plus que les logements bien isolés (classes C ou supérieures). Ce différentiel ne disparaît pas avec un changement de coefficient. Il reste visible sur les relevés de compteurs, dans les charges locatives, et dans la perception des occupants.
Il y a aussi un risque de contentieux à ne pas sous-estimer. Si un bailleur loue un bien reclassé E sans travaux et que le locataire conteste le confort thermique ou les charges énergétiques, l'étiquette DPE ne protège pas contre une action en non-décence. La jurisprudence sur ce point est encore en construction, mais la tendance est claire.
Pour les investisseurs, la confusion entre "sortie de passoire administrative" et "actif rénové" est particulièrement dangereuse. Les acheteurs avertis et leurs notaires regardent désormais aussi les consommations réelles (relevés de compteurs) en plus de l'étiquette. Un actif reclassé E mais non rénové reste un actif fragile sur le marché locatif et à la vente dans cinq ans. Les financeurs, les institutionnels et les acheteurs professionnels intègrent de plus en plus la performance réelle des bâtiments dans leurs stratégies d'actifs, pas seulement l'étiquette du moment.
Les obligations de rénovation issues de la loi Climat & Résilience ne disparaissent pas non plus avec un reclassement. Le reclassement peut, dans certains cas, décaler une échéance administrative. Ce n'est pas la même chose que supprimer une obligation de fond.
D'après les référentiels de l'ANAH et de l'ADEME, une rénovation globale permettant de faire passer un logement de F à C (isolation, système de chauffage, ventilation) se situe fréquemment entre 25 000 € et 50 000 € pour un logement standard de 60 à 80 m². C'est un investissement réel. Mais c'est aussi celui qui crée de la valeur durable, là où le reclassement administratif n'en crée aucune.
"En 35 ans, j'ai vu la même chose à chaque réforme : ceux qui utilisent le répit pour préparer sérieusement les travaux, et ceux qui se racontent que le problème est réglé parce que l'étiquette a changé. Devinez lesquels m'appellent en urgence trois ans plus tard, avec un budget plus serré et un retard impossible à rattraper."
L'étiquette DPE est un signal réglementaire. La performance réelle du bâtiment, c'est ce que vos locataires paient chaque mois sur leur facture de chauffage. Les deux ne se confondent pas.
Alors, comment utiliser intelligemment ce reclassement sans se laisser bercer par lui ? Voici la grille de décision concrète.
Ce que vous devez faire maintenant (et ce que vous devez surtout arrêter de faire)
Cartographier son parc avant tout. Identifier les actifs chauffés à l'électricité actuellement en F ou G, et simuler leur reclassement probable. L'ADEME publiera les outils nécessaires. Sans cette cartographie, impossible de distinguer les actifs qui basculent de ceux qui restent bloqués. Un Directeur Immobilier qui gère un portefeuille de cinquante actifs résidentiels n'a pas le luxe de traiter chaque reclassement au cas par cas sans méthode.
Distinguer les scénarios et leurs implications réelles.
G vers F : répit de dix-huit mois maximum. Les travaux doivent être planifiés maintenant, pas après le reclassement.
F vers E : fenêtre de six ans. Temps suffisant pour planifier une rénovation sérieuse, à condition de commencer les études rapidement.
Pas de changement : continuer la trajectoire de rénovation sans attendre une prochaine révision de coefficient.
Ne pas reporter les décisions de travaux sur les actifs qui resteront en F. L'échéance 2028 est dans dix-huit mois. Les délais réels d'une rénovation énergétique (études, permis, appels d'offres, travaux) sont de 12 à 24 mois selon les retours terrain. Les enquêtes sectorielles 2023-2025 montrent que les entreprises de rénovation énergétique affichent des carnets de commandes de 6 à 12 mois dans les zones tendues. Le calendrier ne pardonne pas.
Vérifier les baux en cours. La sortie du gel des loyers ne s'applique pas automatiquement. Elle dépend des clauses contractuelles et des dates d'échéance. À vérifier actif par actif avec le property manager ou le conseil juridique. Pour les portefeuilles complexes, une stratégie de décarbonation immobilière structurée permet d'intégrer ces vérifications dans une démarche cohérente plutôt que de les traiter en silo.
Intégrer la performance réelle dans la stratégie d'actif. Un bien reclassé E mais non rénové reste un actif fragile. La vraie question n'est pas "est-ce que mon actif sort du G ?" mais "quelle est ma trajectoire de rénovation sur ce parc, et est-ce que ce reclassement me donne du temps ou me donne une fausse sécurité ?"
MaPrimeRénov' et les CEE restent mobilisables pour les travaux réels. Le reclassement administratif n'y change rien, et ne remplace pas un euro de subvention.
"Ce coefficient qui baisse, c'est un cadeau de temps. Mais le temps, on le perd très vite quand on se raconte des histoires. J'ai vu trop de portefeuilles se retrouver coincés parce qu'on avait cru que l'administration avait résolu le problème à leur place. Elle ne résout rien. Elle déplace une échéance. C'est très différent."
MaPrimeRénov' et les CEE restent mobilisables pour les travaux réels. Le reclassement administratif n'y change rien — et ne remplace pas un euro de subvention.
Ce que le DPE 2027 change vraiment pour votre portefeuille
Le DPE 2027 offre un répit réel à certains actifs. Uniquement ceux chauffés à l'électricité. Uniquement ceux qui basculent de F en E ou mieux. Ce répit ne rénove rien, ne réduit aucune facture, ne protège contre aucun contentieux locatif.
La seule question qui compte : qu'allez-vous faire de ce temps ?
"Le DPE 2027 ne va pas rénover vos bâtiments. Il va juste vous donner du temps — sur certains actifs, pas tous. Ceux qui répondent à cette question maintenant seront encore là en 2030 avec un parc valorisé. Les autres vendront à perte ou paieront très cher pour rattraper le retard. J'ai vu les deux scénarios se jouer. Le deuxième est toujours plus coûteux qu'on ne l'avait imaginé."
Vous gérez un parc avec des actifs en F ou G ? Avant de vous réjouir ou de vous inquiéter, commencez par cartographier ce que vous avez vraiment. Si vous voulez un regard extérieur sur votre trajectoire de rénovation, sans qu'on vous vende des travaux, c'est exactement ce que nous faisons chez Arkimmo.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qui change concrètement dans le calcul DPE au 1er janvier 2027 ?
Le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire passe de 1,9 à 1,7. Cela signifie que les logements chauffés à l'électricité voient leur consommation d'énergie primaire calculée à la baisse, sans qu'aucun travaux n'ait été réalisé. Un logement consommant 200 kWh/m²/an d'énergie finale passait de 380 kWh/m²/an à 340 kWh/m²/an d'énergie primaire. Le gaz et le fioul ne sont pas concernés : leur coefficient reste à 1. Cette réforme ne touche donc que les parcs à chauffage électrique.
Faut-il refaire son DPE pour bénéficier du reclassement en 2027 ?
Non. Le reclassement est automatique pour tous les DPE encore valides. Une attestation gratuite sera générée via l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, sans visite ni honoraire. Si un diagnostiqueur vous propose une "mise à jour" payante, c'est inutile et juridiquement non fondé. L'attestation ADEME est suffisante pour justifier le nouveau classement auprès d'un locataire, d'un acheteur ou d'un bailleur.
Quelle est la différence entre un logement qui passe de G à F et un logement qui passe de F à E ?
Ce sont deux situations radicalement différentes. Un logement G qui passe en F sort de l'interdiction de louer en vigueur depuis janvier 2025, mais le F sera interdit à la location dès le 1er janvier 2028 : c'est un répit de dix-huit mois, pas une solution. Un logement F qui passe en E échappe à l'échéance 2028, sort du gel des loyers et reste conforme aux critères de décence énergétique jusqu'en 2033. C'est la seule configuration où le reclassement offre une vraie fenêtre de manœuvre pour planifier des travaux sérieux.
Le reclassement DPE améliore-t-il la valeur de revente d'un bien ?
Partiellement, et avec des limites importantes. L'étiquette DPE pèse sur la négociation : les études des Notaires de France et de la FNAIM montrent des décotes fréquemment comprises entre 10 et 20 % pour les logements F/G. Passer en E peut réduire cette pression à la baisse. Mais les acheteurs professionnels et leurs notaires regardent aussi les consommations réelles (relevés de compteurs). Un actif reclassé E sans travaux reste perçu comme fragile dans une due diligence d'acquisition sérieuse. La valeur à long terme reste liée à la performance réelle du bâtiment.
Quand faut-il lancer les travaux de rénovation énergétique pour respecter l'échéance 2028 ?
Maintenant. Les délais réels entre la décision de travaux et la réception de chantier pour une rénovation énergétique sont de 12 à 24 mois (études, permis, appels d'offres, travaux). Les carnets de commandes des entreprises spécialisées atteignent 6 à 12 mois dans les zones tendues. Un logement qui reste en F après le reclassement de janvier 2027 doit avoir ses travaux engagés immédiatement pour espérer être conforme avant l'interdiction de louer du 1er janvier 2028. Attendre le reclassement pour décider, c'est déjà trop tard pour les actifs les plus exposés.
Les aides à la rénovation (MaPrimeRénov', CEE) sont-elles affectées par le reclassement DPE ?
Non. MaPrimeRénov' et les Certificats d'Économies d'Énergie restent mobilisables pour les travaux réels, indépendamment du reclassement administratif. Le changement de coefficient ne modifie ni les critères d'éligibilité ni les montants des aides. Il ne remplace pas non plus un euro de subvention. Pour les propriétaires qui souhaitent structurer leur plan de financement, les obligations de réduction énergétique du décret tertiaire peuvent également orienter les priorités d'investissement sur les actifs tertiaires concernés.
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