En 2021 les émissions de CO2 provenant de l’utilisation des bâtiments ont atteint un niveau record d’environ 10 gigatonnes de CO2, soit une augmentation d’environ 5 pour cent par rapport à 2020.
Les bâtiments génèrent près de 40% du total des émissions mondiales de CO2. Une proportion qui est souvent plus élevée dans les grandes villes comme Paris, Londres, New York ou Tokyo où elle atteint entre 70 et 80%. De plus, au-delà des émissions de CO2, il faut noter que 40 à 50 % des matières premières mondiales sont consommées pour construire des bâtiments.
Environ 70 % de ces émissions sont produites par l'exploitation des bâtiments, tandis que les 30 % restants proviennent de la construction.
Les objectifs climatiques mondiaux et nationaux exigent de fortes réductions des émissions tant dans l'exploitation que dans la construction, ce qui ne peut être réalisé que par des changements significatifs dans le secteur immobilier.
L’immobilier est à la fois une des causes des urgences climatiques et énergétiques et une solution stratégique dans la lutte contre le réchauffement et le gaspillage.
Pour les investisseurs immobiliers relever les défis posés par la transition vers une économie à faible émission de carbone est un véritable challenge.
Les politiques visant à atteindre la neutralité carbone ont un impact sur le secteur immobilier :
Augmentation des prix du carbone :
Les prix élevés du carbone peuvent se traduire par une augmentation des coûts énergétiques et des frais d'exploitation des biens immobiliers.
En France, une « composante carbone » a été introduite en 2014 dans les taxes portant sur la consommation d’énergies fossiles (TICPE, TICGN, TICC).
TICPE : taxe intérieure de consommation sur les produits énergétiques.
TICGN : taxe intérieure sur la consommation de gaz naturel.
TICC : taxe intérieure sur la consommation de charbon.
Également qualifiée de « contribution climat énergie » (CCE), son montant est proportionnel aux émissions de CO2 desdites énergies et peut à ce titre être qualifiée de « taxe » carbone.
Le prix de la taxe carbone, fixé au départ à 7€, est passé aujourd'hui à 44,60€ par tonne de CO2. Dans le cadre de la loi de transition énergétique pour la croissance verte, la taxe carbone doit atteindre 100 € par tonne de CO2 en 2030. Or, depuis 2019 et la crise des « gilets jaunes », la taxe carbone reste établie à 44,60€.
Renforcement des normes d'efficacité énergétique et de construction.
Régulièrement, de nouvelles réglementations voient le jour :
le Green Deal de l’Union européenne, signé en 2019,
la réglementation sur la « Finance verte » (SFDR - Sustainable Finance Disclosure Regulation),
le règlement européen sur la taxonomie environnementale établi en 2020,
ou encore le décret d’application de l’article 29 de la loi française énergie-climat, publié en mai 2021.
En Europe, la Taxonomie Verte de l’UE et le règlement SFDR ont imposé́ des obligations de reporting et de transparence sur les politiques ESG des investisseurs afin d’apporter davantage de clarté́ et de transparence sur le marché́ des investissements durables (L'acronyme ESG signifie Environnement, Social et Gouvernance et se rapporte aux trois principaux facteurs permettant d'évaluer le caractère durable d'un investissement).
Le 5 janvier 2023, la directive sur les rapports d’entreprise en matière de développement durable (CSRD - Corporate Sustainability Reporting Directive) est entrée en vigueur. Cette nouvelle directive modernise et renforce les règles relatives aux informations sociales et environnementales que les entreprises doivent déclarer. Les nouvelles règles garantiront aux investisseurs l’accès aux informations dont ils ont besoin pour évaluer les risques d’investissement découlant du changement climatique et d’autres questions de durabilité. Les premières entreprises devront appliquer les nouvelles règles pour la première fois au cours de l’exercice 2024, pour les rapports publiés en 2025.
Depuis le 1er janvier 2023, dans le cadre du dispositif des bilans d’émissions de gaz à effet de serre (BEGES), les organisations (entreprises, administrations publiques, collectivités, etc.) doivent inclure l’ensemble des émissions indirectes significatives dans leur bilan (scope 3). Cela concerne, par exemple, les émissions associées à l’utilisation des produits vendus par une entreprise ou aux déplacements domicile-travail des salariés.
Le décret tertiaire
Les objectifs de réduction sont progressifs et définis à partir d’une année de référence choisie entre 2010 et 2020. -30% en 2030, -50% en 2040 et -60% en 2050.
Au 30 décembre 2022, les assujettis devaient avoir rempli leur année de référence sur la plateforme dédiée : OPERAT.
À partir de là ils pourront lancer leurs actions pour atteindre des objectifs ainsi fixés. Cette déclaration est annuelle sur la plateforme, afin de justifier des économies d’énergie réalisées jusqu’à l’échéance.
Le décret BACS
Le Décret BACS (Building Automation & Control Systems) a été créé pour aider les propriétaires ou exploitants à respecter les objectifs fixés par le Décret Tertiaire.
Son but est d’équiper tout bâtiment tertiaire non-résidentiels d’un système d’automatisation et de contrôle, autrement dit d’une GTB.
Les bâtiments soumis au Décret BACS devront être équipés avant janvier 2025
Immobilier VERT :
une demande des Utilisateurs - un impératif pour les Propriétaires
Des coûts supplémentaires peuvent rendre les biens obsolètes et ceux à fortes émissions de gaz à effet de serre moins attrayants.
Les propriétaires vont être amenés à investir pour répondre aux nouvelles normes d'efficacité énergétique afin d'éviter des restrictions à la location ou à la vente.
Dans une étude de la Banque d'Angleterre, les biens immobiliers à fortes émissions ont vu leur valeur diminuer après l'entrée en vigueur des politiques climatiques. Les acteurs du marché immobilier, des grands investisseurs institutionnels aux propriétaires, expriment également une préférence pour les actifs durables. Ces changements reflètent à la fois les préoccupations liées à l'augmentation des coûts des biens immobiliers à fortes émissions et la diminution de leur attrait pour les personnes soucieuses du climat. L’engagement accru des entreprises en matière de décarbonation pousse les locataires à être plus sélectifs dans leurs choix immobiliers. Selon JLL 74% des entreprises déclarent être prêtes à payer un loyer plus élevé pour un bâtiment plus durable ou « vert », alors que 22% d’entre elles déclarent l’avoir déjà fait.
Pour les investisseurs, en cas de revente d’actifs, les immeubles de piètre qualité énergétique auront du mal à trouver preneur, sauf à moindre prix.
Le constat est sans appel, l’urgence est claire, il faut agir :
L'immobilier doit se mettre au vert !
Les villes l’ont compris en se fixant des objectifs de neutralité carbone ambitieux. Copenhague veut être la première à atteindre cet objectif dès 2025, Londres et Helsinki tablent sur 2030, Sydney, Munich, Dusseldorf et Francfort prévoient d’atteindre l’objectif en 2035 et il faudra attendre 2050 pour Paris, Amsterdam, Tokyo, Washington, New York ou Hong Kong.
De manière évidente la réduction des émissions de CO2 passe par la maitrise et la diminution des consommations énergétiques.
En France, La Stratégie Nationale Bas-Carbone (SNBC) introduite par la Loi de Transition Energétique pour la Croissance Verte (LTECV), est la feuille de route de la France pour lutter contre le changement climatique. Elle donne des orientations pour mettre en œuvre, dans tous les secteurs d’activité, la transition vers une économie bas-carbone, circulaire et durable. Elle définit une trajectoire de réduction des émissions de gaz à effet de serre jusqu’à 2050 et fixe des objectifs à court-moyen termes : les budgets carbone.
Le Décret Tertiaire - Réduction de 40% des consommations énergétiques des bâtiments d’ici 2030 – constitue une évolution importante vers la sobriété énergétique.
Selon une étude JLL, pour 83% des occupants des immeubles, l’impact environnemental de l’immobilier tertiaire est désormais au cœur des préoccupations des conseils d'administration. Pour les dirigeants la réduction de l’empreinte carbone n’est plus une option et ils sont de plus en plus nombreux à l’intégrer à leur stratégie immobilière.
Pour les investisseurs/propriétaires « verdir » leurs bâtiments est devenu indispensable pour attirer les utilisateurs. Les bâtiments « verts » aux loyers souvent plus élevés améliorent la satisfaction de leurs occupants grâce à des environnements de travail durables et favorisant le bien-être.
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