Marché immobilier 2026 : 955 000 transactions et tout le monde attend
955 000 transactions prévues en 2026. Les experts parlent de reprise. Sur le terrain, tout le monde regarde son voisin en attendant que l'autre bouge en premier. Résultat : un marché qui repart sans vraiment repartir. Juste assez bon pour endormir ceux qui ne bougent pas.
Ceux qui bougent maintenant ne sont pas des optimistes mal informés. Ce sont des professionnels qui ont compris que l'attentisme a un prix, et qu'il se paie toujours plus cher qu'on ne le croit.
Reprise immobilière 2026 : deux lectures du même marché, deux réalités très différentes
955 000 transactions selon SeLoger-Meilleurs Agents. 920 000 selon la Fnaim. L'écart entre les deux n'est pas une erreur de calcul. C'est le signe que les deux acteurs ne regardent pas le même marché : l'un voit les primo-accédants qui résistent encore, l'autre voit les investisseurs qui ont déjà mis le frein à main.
Thomas Lefebvre (SeLoger) parle d'un marché "solide" qui "plafonne". Loïc Cantin (Fnaim) parle d'un marché "convalescent", freiné par les taux et l'attentisme, avec un risque de rechute. Même date, mêmes données, deux diagnostics opposés. Ce n'est pas un désaccord d'experts. C'est la preuve que le marché est fragmenté.
Pour rappel : le marché avait atteint 1,2 million de transactions en 2021. On est encore loin du pic. Et dans un contexte de politique monétaire restrictive et d'incertitudes géopolitiques, les taux de crédit ont cessé de baisser et restent à des niveaux élevés, ce qui contrarie les scénarios de détente rapide évoqués fin 2025. La confiance des ménages reste dégradée : un indicateur avancé qui précède les décisions d'entreprise de 6 à 12 mois, et que les Directeurs Immobiliers devraient surveiller autant que les taux.
Pour un portefeuille d'actifs tertiaires, la question n'est pas "est-ce que le marché repart ?" mais "dans quelle catégorie se trouve mon actif ?" Bureaux prime contre secondaire, logistique urbaine contre périphérique, retail de flux contre de destination : les dynamiques sont radicalement différentes. Un Asset Manager qui pilote sur la base des agrégats nationaux prend des décisions dans le brouillard. Ce chiffre de 955 000 transactions ne lui dit rien sur la vacance de son immeuble à Lyon Part-Dieu ni sur la valeur locative de son entrepôt à Lille.
"Quand la Fnaim voit un marché au bord de la rechute et que SeLoger parle d'un marché solide sur les mêmes chiffres, je ne me pose plus la question de qui a raison. Je me demande simplement dans quelle catégorie se trouve mon client. Parce que les deux ont raison — pour leur portefeuille."
Un chiffre macro ne pilote pas un actif. Ce qui compte, c'est la dynamique de votre classe d'actif, dans votre zone géographique, avec votre profil de locataire.
Ces fractures de marché ont une conséquence directe sur les coûts, et notamment sur ce que ça coûte de construire ou de restructurer aujourd'hui.
Crise du neuf et hausse des coûts de construction : ce que ça change pour vos projets tertiaires
La crise du neuf résidentiel n'est pas un problème de promoteurs. Elle a des effets de bord directs sur les coûts de construction tertiaire, les délais et les arbitrages des entreprises.
Depuis 2020, les indices de coûts de construction affichent une hausse cumulée de l'ordre de 20 à 25 %, portée par les matériaux, l'énergie et les salaires. Ce mouvement touche aussi les chantiers tertiaires : un programme de restructuration de bureaux budgété en 2022 coûte mécaniquement 20 à 25 % de plus aujourd'hui, à périmètre comparable. Les mêmes entreprises, les mêmes matériaux, les mêmes sous-traitants interviennent sur les deux types de chantiers.
La capacité d'emprunt des ménages s'est dégradée, avec une baisse du pouvoir d'achat immobilier et des conditions de financement plus strictes. Signal indirect sur la solvabilité des locataires commerciaux, notamment les PME et ETI qui constituent le tissu locatif de nombreux actifs tertiaires secondaires.
Le dispositif fiscal "Jeanbrun" est jugé insuffisant par les professionnels. Les béquilles fiscales ne compensent pas les fondamentaux. Ce qui vaut pour le résidentiel vaut pour le tertiaire : attendre une aide publique pour déclencher un projet, c'est souvent attendre trop longtemps.
La pénurie de neuf a une face cachée positive. La crise du neuf résidentiel reporte une partie de la demande sur l'existant : les actifs tertiaires bien situés, entretenus et rénovés voient leur attractivité renforcée, le neuf devenant hors de portée pour de nombreux utilisateurs. Quand le neuf est hors de prix, l'existant restructuré devient l'alternative crédible. C'est précisément là que l'optimisation des coûts dans la gestion de projets immobiliers change le résultat final d'une opération.
Sur les restructurations que nous accompagnons, l'écart entre un budget initial mal cadré et un budget optimisé avec une AMO dès la phase programme peut atteindre 15 à 20 % du coût total. Pas parce que les entreprises sont malhonnêtes. Parce que sans pilotage indépendant, les dérives s'accumulent silencieusement.
"Quand un client me dit 'on attend que les coûts de construction redescendent', je lui réponds toujours la même chose : les deux fois où j'ai vu ça arriver, c'était parce qu'on venait de vivre une crise qui avait coulé la moitié des entreprises du secteur. Ce n'est pas le scénario qu'on espère. Et ce n'est certainement pas une stratégie."
Dans un contexte de coûts élevés, l'optimisation budgétaire n'est plus un avantage compétitif. C'est une condition de survie du projet.
Coûts en hausse, taux instables, marché fragmenté : dans ce contexte, beaucoup choisissent d'attendre. C'est précisément cette décision qu'il faut examiner de près.
Attentisme immobilier : le vrai coût de ne rien faire en 2026
L'attentisme n'est pas une stratégie neutre. C'est une décision active de laisser un actif se dégrader, une obligation réglementaire s'approcher sans préparation, et une fenêtre de marché se refermer.
L'élection présidentielle de printemps 2027 est citée par Loïc Cantin comme facteur de gel des décisions. C'est un classique des cycles français. Mais l'horloge réglementaire, elle, ne s'arrête pas pour cause d'élection.
Le coût réel de l'inaction sur un actif : maintenance différée qui s'accumule, obsolescence technique qui progresse, valeur locative qui s'érode, locataires qui partent vers des actifs mieux entretenus. La différence entre "attendre le bon moment" et "préparer le bon moment", ce sont deux postures radicalement différentes avec des résultats radicalement différents à 18 mois.
Certaines décisions ne peuvent pas attendre le prochain cycle. Le décret tertiaire impose une réduction de -40 % de la consommation énergétique d'ici 2030, soit moins de 4 ans à partir de 2026. Le décret BACS impose l'équipement en systèmes d'automatisation et de contrôle pour les bâtiments dont la puissance est supérieure à 290 kW depuis le 1er janvier 2025. Pour les puissances entre 70 et 290 kW, l'échéance a été reportée au 1er janvier 2030. Les fins de bail arrivent. Les arbitrages d'actifs ne se font pas en urgence.
Ce que font les organisations qui performent pendant les phases d'attentisme : elles auditent, elles renégocient, elles mettent en conformité, elles préparent. Et elles arrivent à la reprise avec des actifs prêts à être valorisés.
J'ai vécu six élections présidentielles dans ce métier. À chaque fois, le marché s'est figé pendant 6 à 9 mois. Et à chaque fois, ceux qui avaient utilisé cette période pour auditer leurs actifs, renégocier leurs baux et lancer leurs travaux de mise en conformité ont ramassé les meilleurs deals quand tout le monde s'est réveillé en même temps. Les autres couraient après le train, et payaient le prix fort pour monter dedans.
"L'attentisme présidentiel, c'est un grand classique — et je comprends l'instinct. Mais voilà ce que j'ai observé six fois : ceux qui ont bossé pendant que les autres attendaient ont toujours négocié en position de force quand le marché s'est rouvert. L'attentisme ne reporte pas les problèmes. Il les facture avec intérêts."
Le décret tertiaire ne connaît pas les cycles électoraux. -40 % de consommation énergétique d'ici 2030 : l'horloge tourne, que le marché attende ou non.
Pendant que certains attendent, le marché locatif, lui, ne fait pas de pause. Et il crée des opportunités très concrètes pour ceux qui ont des actifs bien positionnés.
Marché locatif sous tension : opportunité ou piège selon la qualité de votre actif
Les loyers repartent à la hausse (environ +2,6 % sur un an dans l'ancien) tandis que l'offre locative reste faible dans de nombreuses villes. Un déséquilibre structurel, pas conjoncturel. Pour un propriétaire d'actifs tertiaires bien positionnés, c'est un levier de négociation réel.
Mais ce levier a une condition : la qualité de l'actif. Un immeuble de bureaux énergivore, non conforme au décret tertiaire, sans certification environnementale, dans un marché locatif tendu, ne bénéficie pas de la tension. Il en est exclu.
Le risque climatique devient un critère de sélection concret. Pas seulement pour les grandes entreprises avec une politique RSE affichée, mais pour des PME et ETI qui commencent à poser la question avant de signer un bail. Il y a cinq ans, quand un locataire me parlait de risque climatique dans la sélection d'un bien, je notais l'information sans trop y croire. Aujourd'hui, même des PME de 40 personnes demandent l'audit environnemental avant de signer. Le marché a intégré le risque avant la réglementation. Comme d'habitude.
Pour un locataire d'entreprise, la tension locative rend la renégociation de bail plus difficile. Ce qui rend l'anticipation d'autant plus critique. Attendre la fin de bail pour négocier, c'est négocier en position de faiblesse. Pour un Asset Manager, la tension locative est le moment de repositionner les actifs qui en ont besoin, pas d'attendre que la pression retombe.
Dans les opérations que nous suivons, les actifs qui ont fait l'objet d'un audit technique et d'une optimisation de leur performance se positionnent nettement mieux à la relocation qu'un actif comparable laissé sans intervention.
"La tension locative ne profite pas à tous les propriétaires. Elle profite aux propriétaires dont les actifs méritent d'être loués au prix du marché. Pour les autres, elle révèle juste plus vite ce qu'ils auraient dû corriger il y a deux ans."
Dans un marché locatif tendu, un actif mal entretenu ou non conforme ne bénéficie pas de la tension. Il en est exclu. La qualité de l'actif est le seul vrai levier.
Alors concrètement, qu'est-ce qu'on fait maintenant ? Voici ce que je recommande à mes clients dans ce type de marché.
Marché immobilier 2026 : ce que ce contexte commande de faire maintenant, et dans quel ordre
Pas de liste générique. Des recommandations précises, hiérarchisées, avec le raisonnement derrière.
Auditer avant d'arbitrer. Dans un marché incertain, la due diligence n'est pas une formalité administrative. C'est la base de toute décision éclairée sur un actif : cession, restructuration, renégociation de bail. Sans audit, on navigue à vue. Les bénéfices d'un audit ESG immobilier vont bien au-delà de la conformité réglementaire : ils documentent la valeur réelle de l'actif et les leviers d'amélioration disponibles.
Anticiper les obligations réglementaires. Décret tertiaire 2030, décret BACS, DPE : ces échéances n'attendent pas le prochain cycle. Une mise en conformité lancée en urgence coûte sensiblement plus cher qu'une mise en œuvre anticipée, non pas à cause des textes, mais du calendrier. Chaque mois de retard est un mois de surcoût à la mise en œuvre.
Renégocier les baux en position de force. La tension locative actuelle donne un levier aux propriétaires, mais pas indéfiniment. Les fenêtres de négociation favorables se referment. Agir maintenant, c'est négocier avec le vent dans le dos.
Optimiser les coûts d'exploitation. Dans un contexte de taux élevés, chaque euro économisé sur l'exploitation améliore le rendement net. La gestion énergétique et le facility management optimisé sont des leviers immédiats sur la performance de l'actif. La maintenance préventive coûte moins cher que la maintenance curative. Toujours.
Préparer les actifs pour la prochaine fenêtre de marché. Ceux qui auront travaillé leurs actifs pendant la phase d'attentisme seront les premiers à en bénéficier quand le marché se rouvrira franchement. Ce n'est pas de l'optimisme. C'est de la mécanique de cycle.
Les clients qui me disent "on a mis cette période à profit pour tout passer au crible : audit technique, conformité réglementaire, renégociation des contrats d'exploitation" sont toujours ceux qui négocient le mieux 18 mois plus tard. Ceux qui me disent "on a préféré attendre que ça se tasse"... ils paient le prix fort. Sans exception.
"Ce marché ressemble à une salle d'attente où tout le monde regarde sa montre en espérant que quelqu'un d'autre se lève en premier. Le problème, c'est que pendant ce temps, le décret tertiaire avance, les baux arrivent à échéance et les actifs vieillissent. Ceux qui sortiront de cette salle d'attente avec une longueur d'avance ne sont pas ceux qui auront attendu le plus patiemment. Ce sont ceux qui auront travaillé pendant que les autres attendaient."
Conclusion
Le marché repart. Mais pas assez vite pour que l'attentisme soit une stratégie viable. Il est juste assez bon pour endormir ceux qui ne bougent pas.
Les obligations réglementaires avancent indépendamment du cycle immobilier. Le décret tertiaire, le décret BACS, les fins de bail : aucun de ces sujets ne se met en pause parce que le marché hésite. Chaque mois de retard se paie avec intérêts.
Les actifs bien préparés, audités, conformes, optimisés, seront les premiers à bénéficier de la vraie reprise. Les autres courront après le train.
"Si vous n'avez rien lancé d'ici fin 2026 — pas d'audit, pas de renégociation, pas de mise en conformité — vous arriverez en retard à la vraie reprise. Pas parce que vous avez manqué le bon moment. Parce que vous n'aurez pas préparé le suivant."
Ce marché mérite une lecture fine, actif par actif, pas une décision de principe. Si vous voulez confronter votre situation à ce que nous observons sur le terrain, c'est exactement le type de conversation qu'on a avec nos clients : sans agenda commercial, avec 35 ans de cycles immobiliers derrière nous.
Questions fréquentes
Le marché immobilier 2026 est-il vraiment en reprise ou faut-il s'attendre à une rechute ?
Le marché immobilier 2026 est en reprise partielle, pas en reprise franche. Les 955 000 transactions prévues par SeLoger-Meilleurs Agents et les 900 000 à 920 000 de la Fnaim confirment une stabilisation, mais on reste loin du pic de 1,2 million de 2021. La réalité dépend surtout de la classe d'actif et de la zone géographique : certains segments progressent, d'autres stagnent. Pour un Asset Manager, piloter sur les agrégats nationaux revient à naviguer à vue. La granularité par type d'actif et par marché local est la seule lecture utile.
Pourquoi l'attentisme immobilier coûte-t-il plus cher qu'on ne le croit ?
L'attentisme n'est pas une position neutre : c'est une décision active de laisser un actif vieillir, une obligation réglementaire s'approcher sans préparation et une fenêtre de négociation se refermer. Sur un portefeuille tertiaire, le coût de l'inaction se mesure en maintenance différée, en valeur locative érodée et en surcoût de mise en conformité tardive. Une mise en conformité au décret tertiaire ou au décret BACS lancée en urgence revient sensiblement plus cher qu'une mise en œuvre anticipée, du fait du calendrier contraint et de la moindre capacité d'arbitrage sur les solutions techniques.
Quelles sont les obligations réglementaires qui ne peuvent pas attendre le prochain cycle immobilier ?
Deux obligations s'imposent indépendamment du cycle de marché. Le décret tertiaire exige une réduction de la consommation énergétique de -40 % d'ici 2030, soit moins de 4 ans. Le décret BACS impose l'automatisation des systèmes de régulation pour les bâtiments tertiaires dont la puissance est supérieure à 290 kW depuis le 1er janvier 2025, et pour les puissances entre 70 et 290 kW d'ici le 1er janvier 2030. Pour les propriétaires concernés, le pilotage de la conformité au décret tertiaire reste le point de départ incontournable, quelle que soit la position du marché.
Comment la hausse des coûts de construction depuis 2020 affecte-t-elle les projets tertiaires ?
Les indices de coûts de construction affichent une hausse cumulée de 20 à 25 % depuis 2020, portée par les matériaux, l'énergie et les salaires. Cette dynamique touche autant les chantiers tertiaires que le résidentiel : les mêmes entreprises et les mêmes sous-traitants interviennent sur les deux types d'opérations. Un programme de restructuration de bureaux budgété en 2022 coûte mécaniquement 20 à 25 % de plus aujourd'hui à périmètre comparable. Dans ce contexte, l'optimisation budgétaire dès la phase programme, avec un pilotage AMO indépendant, n'est plus un avantage compétitif. C'est une condition de viabilité du projet.
Un actif tertiaire non conforme peut-il bénéficier de la tension locative actuelle ?
Non. La tension locative profite aux propriétaires dont les actifs répondent aux nouvelles exigences des locataires : performance énergétique, conformité réglementaire, qualité d'usage. Un immeuble énergivore, non conforme au décret tertiaire, sans certification environnementale, ne bénéficie pas de la tension de marché. Il en est exclu. La tension locative agit comme un miroir grossissant : elle révèle plus vite les lacunes des actifs mal entretenus, et amplifie l'avantage des actifs bien positionnés. La qualité de l'actif reste le seul levier durable.
Que faire concrètement pendant une phase d'attentisme immobilier pour préparer la reprise ?
Quatre actions concrètes, dans l'ordre. Auditer les actifs pour disposer d'une base de décision solide avant tout arbitrage. Anticiper les mises en conformité réglementaires (décret tertiaire, BACS) pour éviter les surcoûts d'urgence. Renégocier les baux pendant que la tension locative donne encore un levier aux propriétaires. Optimiser les coûts d'exploitation via un facility management structuré et une gestion énergétique active. Les organisations qui travaillent pendant les phases calmes arrivent à la reprise avec des actifs prêts à être valorisés. Les autres courent après le train.
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